Immobilienlexikon

Die wichtigsten Begriffe rund um Hausverwaltung, WEG, Mietrecht und Immobilien – verständlich erklärt.

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A

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördliche Bescheinigung, dass Wohnungen oder Teileigentum baulich abgeschlossen und damit selbstständig nutzbar sind. Sie ist Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum.
AfA (Absetzung für Abnutzung): Steuerliche Abschreibung, mit der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt und als Werbungskosten geltend gemacht werden. Für vermietete Wohngebäude gelten je nach Baujahr feste AfA-Sätze.
Annuitätendarlehen: Darlehen mit gleichbleibender Rate (Annuität) aus Zins und Tilgung. Da mit fortschreitender Laufzeit der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt, ist es die häufigste Form der Immobilienfinanzierung.

B

Bauliche Veränderung: In einer WEG jede Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht, etwa Anbau, Balkonverglasung oder Ladepunkt. Seit der WEG-Reform genügt in vielen Fällen ein einfacher Mehrheitsbeschluss; die Kosten trägt in der Regel, wer die Maßnahme veranlasst.
Bauträger: Ein Unternehmen, das auf eigenem Grundstück Gebäude errichtet und die fertigen oder noch zu errichtenden Einheiten verkauft. Käufer erwerben Grundstücksanteil und Bauleistung gemeinsam.
Bauträgervertrag: Notariell zu beurkundender Vertrag über Kauf und Errichtung einer Immobilie durch einen Bauträger. Zahlungen erfolgen ratenweise nach Baufortschritt gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung.
Beleihungswert: Der von der Bank dauerhaft und vorsichtig angesetzte Wert einer Immobilie als Grundlage für die Kreditvergabe. Er liegt in der Regel unter dem aktuellen Marktwert.
Beschlussanfechtung: Klage eines Eigentümers gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der gegen Gesetz oder ordnungsmäßige Verwaltung verstößt. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim Gericht erhoben werden, sonst wird der Beschluss bestandskräftig.
Beschlussfähigkeit: Die Voraussetzung, dass eine Eigentümerversammlung wirksam beschließen kann. Seit der WEG-Reform 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig.
Beschlusssammlung: Fortlaufende, vom Verwalter zu führende Sammlung aller Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen einer WEG. Sie schafft Transparenz und ist besonders für Kaufinteressenten wichtig, um vor dem Erwerb die geltenden Beschlüsse der Gemeinschaft einsehen zu können.
Bestellerprinzip: Grundsatz „Wer bestellt, bezahlt“. Bei der Vermietung trägt die Maklerkosten, wer den Makler beauftragt hat (meist der Vermieter). Beim Verkauf selbst genutzten Wohneigentums werden die Maklerkosten seit Ende 2020 in der Regel geteilt.
Betriebskosten: Laufende Kosten, die durch den Besitz und Gebrauch einer Immobilie entstehen, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Aufzug. Welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Betriebskostenabrechnung: Jährliche Abrechnung, in der die tatsächlichen Betriebskosten den Vorauszahlungen der Mieter gegenübergestellt werden. Sie muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
Betriebspflicht: Vertragliche Verpflichtung eines Gewerbemieters, die Mietfläche tatsächlich zu betreiben und offenzuhalten. Sie ist vor allem in Einkaufszentren üblich.
Bodenrichtwert: Durchschnittlicher Lagewert des Bodens je Quadratmeter, den Gutachterausschüsse aus Kaufpreisen ableiten. Er dient als Orientierung bei Bewertung, Grundsteuer und Kaufpreisfindung.

E

Effektiver Jahreszins: Der Jahreszins eines Darlehens inklusive der wesentlichen Kreditkosten. Er macht Finanzierungsangebote vergleichbar.
Eigenbedarf: Kündigungsgrund, mit dem ein Vermieter ein Mietverhältnis beenden kann, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Der Bedarf muss konkret begründet werden und unterliegt gesetzlichen Kündigungsfristen.
Eigenkapital: Der aus eigenen Mitteln eingebrachte Anteil an der Finanzierung. Mehr Eigenkapital senkt in der Regel Zinssatz und Finanzierungsrisiko.
Eigentümerversammlung: Zentrales Beschlussorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das mindestens einmal jährlich vom Verwalter einberufen wird. Hier werden u. a. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Erhaltungsmaßnahmen beschlossen.
Energieausweis: Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes ausweist (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis). Bei Verkauf und Neuvermietung ist er vorzulegen; zentrale Kennwerte müssen bereits in Immobilienanzeigen genannt werden.
Erbbaurecht: Das befristete Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen, gegen Zahlung eines Erbbauzinses. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers.
Erhaltungsrücklage: Von einer WEG angesammelte Rücklage für künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (früher „Instandhaltungsrücklage“). Sie wird über das Hausgeld anteilig angespart.
Ertragswertverfahren: Bewertungsverfahren für Renditeobjekte, bei dem der Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen abgeleitet wird. Es kommt vor allem bei vermieteten Mehrfamilien- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz.

F

Facility Management: Ganzheitliche Bewirtschaftung von Gebäuden und deren technischer Infrastruktur über den gesamten Lebenszyklus. Es umfasst technische, infrastrukturelle und kaufmännische Leistungen und ist enger technisch ausgerichtet als die klassische Verwaltung.

G

Gebäudeenergiegesetz (GEG): Gesetz, das energetische Anforderungen an Gebäude und Heizungen bündelt (umgangssprachlich „Heizungsgesetz“). Es regelt u. a. Vorgaben zum Einsatz erneuerbarer Energien beim Einbau neuer Heizungen mit gestaffelten Übergangsfristen.
Gemeinschaftseigentum: Teile eines Gebäudes, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Bauteile. Ihre Erhaltung ist Aufgabe der Gemeinschaft und wird über das Hausgeld finanziert.
Gemeinschaftsordnung: Teil der Teilungserklärung, der das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt (Rechte, Pflichten, Kostenverteilung, Nutzung). Sie wirkt wie die „Verfassung“ der Eigentümergemeinschaft.
Gewerbemietvertrag: Mietvertrag über gewerblich genutzte Flächen. Er ist deutlich freier gestaltbar als der Wohnraummietvertrag, da viele Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts hier nicht gelten.
Grundbuch: Amtliches, beim Grundbuchamt geführtes Register, das die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken dokumentiert. Es weist u. a. Eigentümer, Belastungen, Grundschulden und Dienstbarkeiten aus.
Grunderwerbsteuer: Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und variiert je nach Land.
Grundschuld: Im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das der Absicherung eines Darlehens dient. Anders als die Hypothek ist sie nicht zwingend an eine bestimmte Forderung gebunden.
Grundsteuer: Jährliche Steuer auf Grundbesitz, die von den Gemeinden erhoben wird. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer auf Basis neu bewerteter Grundstückswerte.

H

Hausgeld: Monatliche Zahlung eines Wohnungseigentümers an die WEG zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Höhe ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan.
Hausordnung: Regelwerk für das Zusammenleben in einem Mehrparteienhaus, das etwa Ruhezeiten, Treppenhausreinigung und die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen festlegt. In der WEG wird sie durch Beschluss oder Gemeinschaftsordnung bestimmt; bei Mietwohnungen ist sie oft Bestandteil des Mietvertrags.
Hausverwaltung: Kaufmännische, technische und organisatorische Betreuung von Wohn- und Gewerbeimmobilien im Auftrag der Eigentümer. Sie umfasst je nach Objekt Mietverwaltung, WEG-Verwaltung und Property Management.
Heizkostenverordnung: Verordnung, die eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten vorschreibt. Sie verpflichtet u. a. zur Erfassung des individuellen Verbrauchs.

I

Immobilienverwaltung: Oberbegriff für die professionelle Bewirtschaftung von Immobilien im Auftrag der Eigentümer. Sie reicht von der Mieter- und Kostenverwaltung über die technische Betreuung bis zur strategischen Werterhaltung.
Indexmiete: Mietvereinbarung, bei der sich die Miete an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes orientiert. Anpassungen erfolgen nach den vertraglich vereinbarten Regeln.
Instandhaltung: Maßnahmen zur Bewahrung des ordnungsgemäßen Zustands einer Immobilie, etwa Wartung und Pflege, um Schäden vorzubeugen. Sie dient dem Werterhalt und der Betriebssicherheit.
Instandsetzung: Wiederherstellung eines mangelfreien Zustands nach eingetretenen Schäden oder Verschleiß, also die Reparatur. Instandhaltung und Instandsetzung werden zusammen häufig als „Erhaltung“ bezeichnet.

J

Jahresabrechnung: Abrechnung des Verwalters über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer WEG in einem Wirtschaftsjahr. Aus ihr ergeben sich die Nachzahlungen oder Guthaben der einzelnen Eigentümer.

K

Kaltmiete: Miete für die reine Überlassung der Wohnung ohne Betriebskosten. Die Nettokaltmiete ist Bezugsgröße für Mietspiegel und viele Mieterhöhungen.
Kappungsgrenze: Gesetzliche Obergrenze, um die die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren steigen darf – in der Regel 20 %, in angespannten Wohnungsmärkten 15 %. Sie begrenzt Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Kaufpreisfaktor: Kennzahl, die den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete setzt (Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete). Sie dient als schneller Anhaltspunkt für die Bewertung von Renditeobjekten.
Kleinreparaturklausel: Mietvertragliche Regelung, nach der der Mieter die Kosten kleiner Reparaturen an häufig genutzten Gegenständen bis zu einem bestimmten Betrag trägt. Wirksam ist sie nur mit einer Höchstgrenze je Reparatur und einer jährlichen Obergrenze.
Konkurrenzschutz: Im Gewerbemietrecht die Pflicht des Vermieters, im selben Objekt keine unmittelbaren Wettbewerber des Mieters anzusiedeln. Umfang und Grenzen ergeben sich aus dem Vertrag und der Rechtsprechung.

M

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Verordnung, die Pflichten von Maklern und Bauträgern regelt, insbesondere zum Schutz von Kundengeldern und zur zulässigen Ratenzahlung nach Baufortschritt.
Mietkaution: Sicherheitsleistung des Mieters für mögliche Ansprüche des Vermieters, meist bis zu drei Nettokaltmieten. Sie ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und zu verzinsen.
Mietminderung: Das Recht des Mieters, die Miete zu kürzen, wenn die Wohnung einen Mangel aufweist, der ihre Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt. Höhe und Dauer richten sich nach dem Ausmaß des Mangels; der Mangel ist dem Vermieter vorher anzuzeigen.
Mietpreisbremse: Regelung, die in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten die zulässige Miete bei Neuvermietung begrenzt. Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur begrenzt übersteigen; es gelten Ausnahmen.
Mietspiegel: Von Gemeinden oder Interessenverbänden erstellte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten. Er dient als Grundlage für Mieterhöhungen und die Prüfung der zulässigen Miete.
Mietverwaltung: Verwaltung vermieteter Objekte im Auftrag des Eigentümers, u. a. Mieterbetreuung, Mieteingangskontrolle, Betriebskostenabrechnung, Mahnwesen und Organisation von Instandhaltung. Sie entlastet den Eigentümer im laufenden Betrieb.
Miteigentumsanteil (MEA): Bruchteil am Gemeinschaftseigentum, der mit einer Eigentumswohnung verbunden ist. Er bestimmt regelmäßig die Stimmkraft und den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten.
Modernisierung: Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, den Wohnkomfort verbessern oder Energie einsparen. Anders als reine Instandsetzung kann sie unter Voraussetzungen zu einer Mieterhöhung berechtigen.
Modernisierungsmieterhöhung: Mieterhöhung nach einer Modernisierung, bei der ein gesetzlich begrenzter Anteil der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden darf. Sie ist an Ankündigungs- und Formvorgaben gebunden.

N

Nebenkosten: Umgangssprachliche Bezeichnung für die umlagefähigen Betriebskosten, die zusätzlich zur Kaltmiete anfallen. Im Kaufkontext meint der Begriff die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler.
Nießbrauch: Das umfassende Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge (etwa Mieten) zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Es wird häufig bei Übertragungen innerhalb der Familie eingesetzt.
Notaranderkonto: Treuhandkonto eines Notars, über das Zahlungen bei einer Immobilientransaktion sicher abgewickelt werden können. Es kommt heute nur bei besonderem Sicherungsbedürfnis zum Einsatz.

Ö

Öffnungsklausel: Regelung in der Teilungserklärung, die es der WEG erlaubt, bestimmte Inhalte der Gemeinschaftsordnung mit Mehrheit statt nur einstimmig zu ändern. Sie macht die Gemeinschaft flexibler, weil nicht für jede Anpassung die Zustimmung aller Eigentümer nötig ist.

P

Property Management: Ergebnisorientierte Bewirtschaftung von Immobilien im Sinne der Eigentümerziele, mit kaufmännischem, infrastrukturellem und technischem Schwerpunkt. Es zielt besonders auf Werterhalt und Optimierung des Objekts.

R

Rauchwarnmelderpflicht: Aus den Landesbauordnungen folgende Pflicht, Schlaf- und Aufenthaltsräume sowie Rettungswege mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Für Einbau und – je nach Bundesland – Wartung sind Eigentümer bzw. die von ihnen beauftragte Verwaltung verantwortlich.

S

Sachwertverfahren: Bewertungsverfahren, das den Wert aus Bodenwert und Herstellungskosten der Gebäude unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ableitet. Es wird vor allem bei eigengenutzten Objekten ohne Ertragsbezug verwendet.
Schönheitsreparaturen: Arbeiten zur Beseitigung normaler Gebrauchsspuren in der Wohnung, etwa das Streichen von Wänden und Decken. Sie können vertraglich auf den Mieter übertragen werden; starre Fristenpläne und Klauseln bei unrenoviert übergebener Wohnung sind jedoch häufig unwirksam.
Sondereigentum: Die einem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehörenden Gebäudeteile, insbesondere die Räume der Wohnung. Es steht dem Gemeinschaftseigentum gegenüber.
Sondereigentumsverwaltung (SEV): Verwaltung der einzelnen, im Sondereigentum stehenden vermieteten Einheit im Auftrag ihres Eigentümers – also die Mietverwaltung innerhalb einer WEG. Sie ergänzt die WEG-Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
Sondernutzungsrecht: Das einem einzelnen Eigentümer eingeräumte Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums – etwa einen Gartenanteil, Stellplatz oder Kellerraum – allein zu nutzen. Der Bereich bleibt rechtlich Gemeinschaftseigentum, wird aber der alleinigen Nutzung zugewiesen und meist in der Teilungserklärung festgelegt.
Sonderumlage: Zusätzliche, von der Eigentümerversammlung beschlossene Zahlung der WEG-Mitglieder, wenn die laufenden Mittel oder die Rücklage für eine Maßnahme nicht ausreichen. Sie wird anteilig nach dem Verteilerschlüssel erhoben.
Staffelmiete: Mietvereinbarung, bei der die Miete zu vertraglich festgelegten Zeitpunkten um festgelegte Beträge steigt. Die Staffeln müssen im Mietvertrag konkret ausgewiesen sein.

T

Teilungserklärung: Notarielle Erklärung, mit der ein Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Sie ist Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum und wird im Grundbuch vollzogen.
Tilgung: Die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens. Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die gesamten Zinskosten.

U

Umlagefähige Kosten: Betriebskosten, die der Vermieter nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen darf. Reine Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu.
Umlageschlüssel: Maßstab, nach dem umlagefähige Kosten auf die Mieter oder Eigentümer verteilt werden, etwa nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch. Er ist vertraglich bzw. gesetzlich festgelegt.
Umlaufbeschluss: Beschluss der Wohnungseigentümer, der außerhalb einer Versammlung im schriftlichen Umlaufverfahren gefasst wird. Grundsätzlich ist dafür Allstimmigkeit nötig; die Gemeinschaft kann jedoch für einen konkreten Gegenstand beschließen, dass die einfache Mehrheit genügt.
Umsatzmiete: Im Gewerbemietrecht eine Miete, die sich ganz oder teilweise am Umsatz des Mieters orientiert, oft kombiniert mit einer Mindestmiete. Verbreitet etwa im Einzelhandel.

Ü

Übergabeprotokoll: Schriftliche Dokumentation des Wohnungszustands und der Zählerstände bei Ein- oder Auszug. Es dient beiden Seiten als Nachweis und beugt Streit über Schäden vor.

V

Veräußerungsbeschränkung: In der Teilungserklärung mögliche Bestimmung, nach der ein Eigentümer seine Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters oder der übrigen Eigentümer verkaufen darf (§ 12 WEG). Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden; viele Gemeinschaften haben die Beschränkung inzwischen aufgehoben.
Vergleichswertverfahren: Bewertungsverfahren, das den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ableitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Ein- bzw. Zweifamilienhäuser.
Verkehrssicherungspflicht: Pflicht des Eigentümers bzw. Verwalters, Gefahren auf dem Grundstück abzuwenden, etwa durch Winterdienst, Beleuchtung oder Baumkontrolle. Ihre Verletzung kann zu Haftung führen.
Verkehrswert: Der Marktwert einer Immobilie, also der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis zum Bewertungsstichtag. Er wird nach dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt.
Vermögensbericht: Vom Verwalter nach Ablauf des Wirtschaftsjahres zu erstellender Bericht über den Stand der Erhaltungsrücklage und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen der WEG. Er wurde mit der WEG-Reform 2020 eingeführt und gibt den Eigentümern einen Überblick über die finanzielle Lage der Gemeinschaft.
Verwaltervertrag: Vertrag zwischen Eigentümer bzw. WEG und Verwalter, der Aufgaben, Vollmachten, Laufzeit und Vergütung regelt. Er bildet die rechtliche Grundlage der Verwaltungstätigkeit.
Verwaltungsbeirat: Aus Eigentümern gebildetes Gremium, das den Verwalter unterstützt und dessen Wirtschaftsplan und Abrechnung prüft. Er hat eine beratende und kontrollierende Funktion.

W

Warmmiete: Gesamtbetrag aus Kaltmiete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlung. Sie entspricht der monatlich tatsächlich zu zahlenden Summe.
Wartungsvertrag: Vereinbarung über die regelmäßige Wartung technischer Anlagen wie Heizung, Aufzug oder Lüftung. Er sichert Betriebssicherheit und Werterhalt und kann teils umlagefähig sein.
WEG-Verwaltung: Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Sie umfasst u. a. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung und die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.
Wirtschaftsplan: Vom Verwalter aufgestellte Vorschau über die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben einer WEG im kommenden Wirtschaftsjahr. Aus ihm leitet sich das monatliche Hausgeld ab.
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Gemeinschaft aller Eigentümer eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes. Sie ist rechtsfähig und verwaltet das Gemeinschaftseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Z

Zertifizierter Verwalter: Verwalter, der vor der Industrie- und Handelskammer eine Prüfung über die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse abgelegt hat. Eine WEG kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.

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