Immobilienlexikon

Die wichtigsten Begriffe rund um Hausverwaltung, WEG, Mietrecht und Immobilien – verständlich erklärt.

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A

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördliche Bescheinigung, dass Wohnungen oder Teileigentum baulich abgeschlossen und damit selbstständig nutzbar sind. Sie ist Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum.
AfA (Absetzung für Abnutzung): Steuerliche Abschreibung, mit der die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt und als Werbungskosten geltend gemacht werden. Für vermietete Wohngebäude gelten je nach Baujahr feste AfA-Sätze.

B

Bauliche Veränderung: In einer WEG jede Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht, etwa Anbau, Balkonverglasung oder Ladepunkt. Seit der WEG-Reform genügt in vielen Fällen ein einfacher Mehrheitsbeschluss; die Kosten trägt in der Regel, wer die Maßnahme veranlasst.
Bestellerprinzip: Grundsatz „Wer bestellt, bezahlt“. Bei der Vermietung trägt die Maklerkosten, wer den Makler beauftragt hat (meist der Vermieter). Beim Verkauf selbst genutzten Wohneigentums werden die Maklerkosten seit Ende 2020 in der Regel geteilt.
Betriebskosten: Laufende Kosten, die durch den Besitz und Gebrauch einer Immobilie entstehen, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Aufzug. Welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Betriebskostenabrechnung: Jährliche Abrechnung, in der die tatsächlichen Betriebskosten den Vorauszahlungen der Mieter gegenübergestellt werden. Sie muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen.
Bodenrichtwert: Durchschnittlicher Lagewert des Bodens je Quadratmeter, den Gutachterausschüsse aus Kaufpreisen ableiten. Er dient als Orientierung bei Bewertung, Grundsteuer und Kaufpreisfindung.

E

Eigenbedarf: Kündigungsgrund, mit dem ein Vermieter ein Mietverhältnis beenden kann, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Der Bedarf muss konkret begründet werden und unterliegt gesetzlichen Kündigungsfristen.
Eigentümerversammlung: Zentrales Beschlussorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das mindestens einmal jährlich vom Verwalter einberufen wird. Hier werden u. a. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Erhaltungsmaßnahmen beschlossen.
Energieausweis: Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes ausweist (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis). Bei Verkauf und Neuvermietung ist er vorzulegen; zentrale Kennwerte müssen bereits in Immobilienanzeigen genannt werden.
Erbbaurecht: Das befristete Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen, gegen Zahlung eines Erbbauzinses. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers.
Erhaltungsrücklage: Von einer WEG angesammelte Rücklage für künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (früher „Instandhaltungsrücklage“). Sie wird über das Hausgeld anteilig angespart.
Ertragswertverfahren: Bewertungsverfahren für Renditeobjekte, bei dem der Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen abgeleitet wird. Es kommt vor allem bei vermieteten Mehrfamilien- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz.

F

Facility Management: Ganzheitliche Bewirtschaftung von Gebäuden und deren technischer Infrastruktur über den gesamten Lebenszyklus. Es umfasst technische, infrastrukturelle und kaufmännische Leistungen und ist enger technisch ausgerichtet als die klassische Verwaltung.

G

Gebäudeenergiegesetz (GEG): Gesetz, das energetische Anforderungen an Gebäude und Heizungen bündelt (umgangssprachlich „Heizungsgesetz“). Es regelt u. a. Vorgaben zum Einsatz erneuerbarer Energien beim Einbau neuer Heizungen mit gestaffelten Übergangsfristen.
Gemeinschaftseigentum: Teile eines Gebäudes, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Bauteile. Ihre Erhaltung ist Aufgabe der Gemeinschaft und wird über das Hausgeld finanziert.
Gemeinschaftsordnung: Teil der Teilungserklärung, der das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt (Rechte, Pflichten, Kostenverteilung, Nutzung). Sie wirkt wie die „Verfassung“ der Eigentümergemeinschaft.
Grundbuch: Amtliches, beim Grundbuchamt geführtes Register, das die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken dokumentiert. Es weist u. a. Eigentümer, Belastungen, Grundschulden und Dienstbarkeiten aus.
Grunderwerbsteuer: Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und variiert je nach Land.
Grundschuld: Im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht, das der Absicherung eines Darlehens dient. Anders als die Hypothek ist sie nicht zwingend an eine bestimmte Forderung gebunden.
Grundsteuer: Jährliche Steuer auf Grundbesitz, die von den Gemeinden erhoben wird. Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer auf Basis neu bewerteter Grundstückswerte.

H

Hausgeld: Monatliche Zahlung eines Wohnungseigentümers an die WEG zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Höhe ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan.
Hausverwaltung: Kaufmännische, technische und organisatorische Betreuung von Wohn- und Gewerbeimmobilien im Auftrag der Eigentümer. Sie umfasst je nach Objekt Mietverwaltung, WEG-Verwaltung und Property Management.
Heizkostenverordnung: Verordnung, die eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten vorschreibt. Sie verpflichtet u. a. zur Erfassung des individuellen Verbrauchs.

I

Immobilienverwaltung: Oberbegriff für die professionelle Bewirtschaftung von Immobilien im Auftrag der Eigentümer. Sie reicht von der Mieter- und Kostenverwaltung über die technische Betreuung bis zur strategischen Werterhaltung.
Indexmiete: Mietvereinbarung, bei der sich die Miete an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes orientiert. Anpassungen erfolgen nach den vertraglich vereinbarten Regeln.
Instandhaltung: Maßnahmen zur Bewahrung des ordnungsgemäßen Zustands einer Immobilie, etwa Wartung und Pflege, um Schäden vorzubeugen. Sie dient dem Werterhalt und der Betriebssicherheit.
Instandsetzung: Wiederherstellung eines mangelfreien Zustands nach eingetretenen Schäden oder Verschleiß, also die Reparatur. Instandhaltung und Instandsetzung werden zusammen häufig als „Erhaltung“ bezeichnet.

J

Jahresabrechnung: Abrechnung des Verwalters über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer WEG in einem Wirtschaftsjahr. Aus ihr ergeben sich die Nachzahlungen oder Guthaben der einzelnen Eigentümer.

K

Kaltmiete: Miete für die reine Überlassung der Wohnung ohne Betriebskosten. Die Nettokaltmiete ist Bezugsgröße für Mietspiegel und viele Mieterhöhungen.
Kaufpreisfaktor: Kennzahl, die den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete setzt (Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete). Sie dient als schneller Anhaltspunkt für die Bewertung von Renditeobjekten.

M

Mietkaution: Sicherheitsleistung des Mieters für mögliche Ansprüche des Vermieters, meist bis zu drei Nettokaltmieten. Sie ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und zu verzinsen.
Mietpreisbremse: Regelung, die in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten die zulässige Miete bei Neuvermietung begrenzt. Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nur begrenzt übersteigen; es gelten Ausnahmen.
Mietspiegel: Von Gemeinden oder Interessenverbänden erstellte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten. Er dient als Grundlage für Mieterhöhungen und die Prüfung der zulässigen Miete.
Mietverwaltung: Verwaltung vermieteter Objekte im Auftrag des Eigentümers, u. a. Mieterbetreuung, Mieteingangskontrolle, Betriebskostenabrechnung, Mahnwesen und Organisation von Instandhaltung. Sie entlastet den Eigentümer im laufenden Betrieb.
Miteigentumsanteil (MEA): Bruchteil am Gemeinschaftseigentum, der mit einer Eigentumswohnung verbunden ist. Er bestimmt regelmäßig die Stimmkraft und den Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten.
Modernisierung: Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, den Wohnkomfort verbessern oder Energie einsparen. Anders als reine Instandsetzung kann sie unter Voraussetzungen zu einer Mieterhöhung berechtigen.
Modernisierungsmieterhöhung: Mieterhöhung nach einer Modernisierung, bei der ein gesetzlich begrenzter Anteil der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden darf. Sie ist an Ankündigungs- und Formvorgaben gebunden.

N

Nebenkosten: Umgangssprachliche Bezeichnung für die umlagefähigen Betriebskosten, die zusätzlich zur Kaltmiete anfallen. Im Kaufkontext meint der Begriff die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler.
Nießbrauch: Das umfassende Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge (etwa Mieten) zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Es wird häufig bei Übertragungen innerhalb der Familie eingesetzt.
Notaranderkonto: Treuhandkonto eines Notars, über das Zahlungen bei einer Immobilientransaktion sicher abgewickelt werden können. Es kommt heute nur bei besonderem Sicherungsbedürfnis zum Einsatz.

P

Property Management: Ergebnisorientierte Bewirtschaftung von Immobilien im Sinne der Eigentümerziele, mit kaufmännischem, infrastrukturellem und technischem Schwerpunkt. Es zielt besonders auf Werterhalt und Optimierung des Objekts.

S

Sachwertverfahren: Bewertungsverfahren, das den Wert aus Bodenwert und Herstellungskosten der Gebäude unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ableitet. Es wird vor allem bei eigengenutzten Objekten ohne Ertragsbezug verwendet.
Sondereigentum: Die einem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehörenden Gebäudeteile, insbesondere die Räume der Wohnung. Es steht dem Gemeinschaftseigentum gegenüber.
Sondereigentumsverwaltung (SEV): Verwaltung der einzelnen, im Sondereigentum stehenden vermieteten Einheit im Auftrag ihres Eigentümers – also die Mietverwaltung innerhalb einer WEG. Sie ergänzt die WEG-Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
Sonderumlage: Zusätzliche, von der Eigentümerversammlung beschlossene Zahlung der WEG-Mitglieder, wenn die laufenden Mittel oder die Rücklage für eine Maßnahme nicht ausreichen. Sie wird anteilig nach dem Verteilerschlüssel erhoben.
Staffelmiete: Mietvereinbarung, bei der die Miete zu vertraglich festgelegten Zeitpunkten um festgelegte Beträge steigt. Die Staffeln müssen im Mietvertrag konkret ausgewiesen sein.

T

Teilungserklärung: Notarielle Erklärung, mit der ein Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Sie ist Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum und wird im Grundbuch vollzogen.

U

Umlagefähige Kosten: Betriebskosten, die der Vermieter nach der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen darf. Reine Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu.
Umlageschlüssel: Maßstab, nach dem umlagefähige Kosten auf die Mieter oder Eigentümer verteilt werden, etwa nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch. Er ist vertraglich bzw. gesetzlich festgelegt.

Ü

Übergabeprotokoll: Schriftliche Dokumentation des Wohnungszustands und der Zählerstände bei Ein- oder Auszug. Es dient beiden Seiten als Nachweis und beugt Streit über Schäden vor.

V

Vergleichswertverfahren: Bewertungsverfahren, das den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ableitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Ein- bzw. Zweifamilienhäuser.
Verkehrssicherungspflicht: Pflicht des Eigentümers bzw. Verwalters, Gefahren auf dem Grundstück abzuwenden, etwa durch Winterdienst, Beleuchtung oder Baumkontrolle. Ihre Verletzung kann zu Haftung führen.
Verkehrswert: Der Marktwert einer Immobilie, also der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis zum Bewertungsstichtag. Er wird nach dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt.
Verwaltervertrag: Vertrag zwischen Eigentümer bzw. WEG und Verwalter, der Aufgaben, Vollmachten, Laufzeit und Vergütung regelt. Er bildet die rechtliche Grundlage der Verwaltungstätigkeit.
Verwaltungsbeirat: Aus Eigentümern gebildetes Gremium, das den Verwalter unterstützt und dessen Wirtschaftsplan und Abrechnung prüft. Er hat eine beratende und kontrollierende Funktion.

W

Warmmiete: Gesamtbetrag aus Kaltmiete zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlung. Sie entspricht der monatlich tatsächlich zu zahlenden Summe.
Wartungsvertrag: Vereinbarung über die regelmäßige Wartung technischer Anlagen wie Heizung, Aufzug oder Lüftung. Er sichert Betriebssicherheit und Werterhalt und kann teils umlagefähig sein.
WEG-Verwaltung: Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Sie umfasst u. a. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung und die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.
Wirtschaftsplan: Vom Verwalter aufgestellte Vorschau über die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben einer WEG im kommenden Wirtschaftsjahr. Aus ihm leitet sich das monatliche Hausgeld ab.
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Gemeinschaft aller Eigentümer eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes. Sie ist rechtsfähig und verwaltet das Gemeinschaftseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Z

Zertifizierter Verwalter: Verwalter, der vor der Industrie- und Handelskammer eine Prüfung über die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse abgelegt hat. Eine WEG kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.

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