Ratgeber
Hausverwaltung wechseln – so geht's
In fünf Schritten von der alten zur neuen Verwaltung – ohne Lücke, ohne unnötigen Aufwand.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei der Mietverwaltung richtet sich der Wechsel nach dem Verwaltervertrag; üblich sind Kündigungsfristen von drei bis sechs Monaten zum Jahresende.
- In einer WEG kann der Verwalter seit der WEG-Reform 2020 jederzeit abberufen werden; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
- Für die Abberufung des alten und die Bestellung des neuen Verwalters genügt in der Eigentümerversammlung die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Der bisherige Verwalter ist verpflichtet, alle objektbezogenen Unterlagen und Gelder herauszugeben – u. a. Verträge, Abrechnungen, Beschlusssammlung, Rücklagen und Kontounterlagen.
- Der Wechsel selbst kostet in der Regel nichts – weder Ablöse noch Wechselgebühr – und dauert in der Praxis meist ein bis sechs Monate.
Wann ist es Zeit?
Typische Gründe, die Hausverwaltung zu wechseln
Unzufriedenheit mit dem Hausverwalter ist der häufigste Anlass für einen Verwalterwechsel. Diese Warnsignale sehen wir in der Praxis am öftesten:
- Der Verwalter ist schlecht oder gar nicht erreichbar, Anfragen bleiben wochenlang liegen.
- Abrechnungen kommen zu spät, sind fehlerhaft oder nicht nachvollziehbar.
- Instandhaltung wird verschleppt, Schäden bleiben unbearbeitet.
- Eigentümerversammlungen finden nicht oder nur unregelmäßig statt.
- Es gibt keinen festen Ansprechpartner – jedes Mal jemand anderes.
- Die Verwaltung ist weit weg und kennt das Objekt nicht aus eigener Anschauung.
Trifft mehr als ein Punkt zu, lohnt sich der Wechsel fast immer – zumal er einfacher ist, als viele Eigentümer denken. Was eine gute Verwaltung kosten darf, lesen Sie im Ratgeber Was kostet eine Hausverwaltung?
Zwei Themen haben wir ausführlicher beschrieben: Hausverwaltung kündigen – Fristen, Form und Ablauf und Verwalterwechsel in der WEG.
Der Wechsel der Hausverwaltung – Schritt für Schritt
Ein Wechsel ist unkomplizierter, als viele denken. Wichtig sind die richtige Reihenfolge und eine saubere Übergabe.
1. Bestehenden Vertrag und Kündigungsfrist prüfen
Prüfen Sie zuerst den laufenden Verwaltervertrag: Laufzeit, Kündigungsfrist und Form der Kündigung. Bei der Mietverwaltung kündigt der Eigentümer selbst; bei einer WEG endet die Bestellung des Verwalters mit Ablauf der Bestellzeit oder durch Abberufung per Beschluss.
2. Neuen Verwalter auswählen
Achten Sie auf Erreichbarkeit, Transparenz der Abrechnungen, Referenzen und – bei der WEG-Verwaltung – auf die Zertifizierung als Verwalter. Ein persönlicher Ansprechpartner und regionale Nähe erleichtern die spätere Zusammenarbeit spürbar.
3. Bei einer WEG: Beschluss der Eigentümerversammlung
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden Abberufung des alten und Bestellung des neuen Verwalters in der Eigentümerversammlung beschlossen. Der neue Verwaltervertrag wird auf Grundlage dieses Beschlusses geschlossen.
4. Übergabe der Unterlagen organisieren
Der bisherige Verwalter ist zur Herausgabe aller objektbezogenen Unterlagen und Gelder verpflichtet: Verträge, Abrechnungen, Beschlusssammlung, Rücklagen und Kontounterlagen. Eine strukturierte Übergabe verhindert Lücken und spätere Rückfragen.
5. Mieter, Dienstleister und Banken informieren
Zum Schluss werden Mieter, Versorger, Wartungsfirmen und Banken über den Wechsel und die neuen Ansprechpartner sowie ggf. geänderte Zahlungswege informiert. Ein guter neuer Verwalter übernimmt diese Kommunikation für Sie.
Auf einen Blick
Checkliste für den Verwalterwechsel
- Verwaltervertrag heraussuchen: Laufzeit, Kündigungsfrist, Formvorgaben
- Angebote neuer Verwaltungen einholen und vergleichen (Leistung, Erreichbarkeit, Preis)
- Bei einer WEG: Tagesordnungspunkte „Abberufung" und „Neubestellung" für die Eigentümerversammlung anmelden
- Kündigung fristgerecht und schriftlich aussprechen bzw. Beschluss fassen
- Übergabetermin vereinbaren: Unterlagen, Schlüssel, Konten, Rücklagen
- Mieter, Versorger, Handwerker und Banken informieren (übernimmt der neue Verwalter)
- Erste Abrechnung der neuen Verwaltung prüfen – der Qualitätsmaßstab von Anfang an
Die ausführliche Fassung – getrennt für Vermieter und für Eigentümergemeinschaften – gibt es zum Abhaken und Ausdrucken: Checkliste Verwalterwechsel (druckbar).
Sie möchten wissen, wie eine Übernahme durch uns ablaufen würde? Wir übernehmen die komplette Organisation des Wechsels – von der Übergabe der Unterlagen bis zur Information der Mieter: unverbindlich anfragen.
Häufige Fragen
Verwalterwechsel – kurz erklärt
Kann ich meine Hausverwaltung jederzeit wechseln?
Bei der Mietverwaltung richtet sich das nach dem Verwaltervertrag und dessen Kündigungsfrist. In einer WEG endet die Verwalterbestellung mit der Bestellzeit; ein vorzeitiger Wechsel ist per Abberufungsbeschluss möglich – seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden, der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Welche Kündigungsfrist gilt für den Verwaltervertrag?
Die Frist steht im Verwaltervertrag; üblich sind drei bis sechs Monate zum Jahresende. Prüfen Sie auch die Laufzeit: Manche Verträge verlängern sich automatisch, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird. Bei schweren Pflichtverletzungen kommt eine außerordentliche Kündigung in Betracht.
Welche Unterlagen muss der alte Verwalter herausgeben?
Alle objektbezogenen Unterlagen und Gelder – u. a. Verträge, Abrechnungen, Beschlusssammlung, Rücklagen und Kontounterlagen. Die Herausgabe ist Pflicht.
Wie lange dauert ein Verwalterwechsel?
Das hängt von Kündigungsfrist, Übergabe und – bei der WEG – vom Versammlungstermin ab. Mit guter Vorbereitung lässt sich der Wechsel reibungslos und ohne Lücke gestalten; in der Praxis sind das meist ein bis sechs Monate.
Was kostet der Wechsel der Hausverwaltung?
Der Wechsel selbst kostet in der Regel nichts – weder Ablöse noch Wechselgebühr. Es läuft lediglich die Vergütung des alten Verwalters bis zum Vertragsende weiter. Ein guter neuer Verwalter übernimmt die Übernahme der Unterlagen und die Information aller Beteiligten ohne Zusatzkosten.
Wer informiert die Mieter über den Verwalterwechsel?
Üblicherweise der neue Verwalter: Er stellt sich schriftlich vor, nennt die neuen Ansprechpartner und – falls sich das Mietkonto ändert – die neue Bankverbindung. Bei Malos Immobilien gehört diese Kommunikation zur Übernahme dazu.
Welche Mehrheit braucht die WEG für den Verwalterwechsel?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung genügt – sowohl für die Abberufung des alten als auch für die Bestellung des neuen Verwalters.