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Bestandsaufnahme am Objekt
Wir sehen uns Haus, Außenanlagen und bestehende Verträge an: Welche Dienstleister gibt es schon, was läuft gut, wo hakt es?
Objektbetreuung
Objektbetreuung & Immobilienpflege
Objektbetreuung in Osnabrück – Ihr Haus in guten Händen
Hausmeister, Treppenhausreinigung, Gartenpflege und Winterdienst: Wir koordinieren die Dienstleister rund um Ihre Immobilie, kontrollieren die Ausführung und rechnen sauber ab.
Das Wichtigste in Kürze
- Objektbetreuung (auch Immobilien- oder Objektpflege) hält ein Haus im Alltag in Ordnung: Hausmeister, Reinigung, Grünpflege, Winterdienst, Kontrollen.
- Malos Immobilien beauftragt und steuert die Dienstleister, kontrolliert die Ausführung und rechnet ab – Sie haben einen festen Ansprechpartner.
- Hauswart, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Winterdienst sind nach der Betriebskostenverordnung in der Regel auf die Mieter umlegbar, wenn der Mietvertrag es vorsieht.
- Die Verkehrssicherungspflicht bleibt beim Eigentümer – wir sorgen dafür, dass sie organisiert und kontrolliert wird.
Ein gepflegtes Haus – ohne dass Sie sich darum kümmern müssen
Saubere Treppenhäuser, gepflegte Außenanlagen und geräumte Wege sind das Erste, was Mieter und Besucher sehen.
Ein Mehrfamilienhaus braucht laufend Pflege: Das Treppenhaus muss gereinigt, der Rasen gemäht, im Winter geräumt und gestreut werden. Jemand muss die Mülltonnen an die Straße stellen, regelmäßig nach dem Rechten sehen und reagieren, wenn eine Lampe ausfällt oder die Haustür klemmt. Wer das selbst organisiert, telefoniert Dienstleistern hinterher, prüft Rechnungen und beantwortet Beschwerden.
Wir nehmen Ihnen diese Arbeit ab. Als Verwaltung mit Sitz in der Katharinenstraße in Osnabrück arbeiten wir mit Hausmeister-, Reinigungs- und Gartenbaufirmen aus der Region zusammen, beauftragen sie für Ihr Objekt und behalten im Blick, ob die Leistung stimmt. Den Umfang stimmen wir individuell mit Ihnen ab – von der einzelnen Leistung bis zur kompletten Betreuung.
Leistungen
Was wir für Ihre Immobilie koordinieren
- Hausmeisterdienst beauftragen und steuern – von der Sichtkontrolle bis zum Mülltonnen-Service
- Treppenhaus- und Gebäudereinigung organisieren und Qualität kontrollieren
- Garten- und Grünpflege, Baum- und Heckenschnitt koordinieren
- Winterdienst und Räumpflicht organisieren und überwachen
- Regelmäßige Objektbegehungen – Mängel früh erkennen
- Wartungen im Blick behalten, etwa Heizung, Aufzug oder Rauchwarnmelder
- Handwerker bei Schäden beauftragen und die Ausführung prüfen
- Dienstleisterverträge vergleichen, abschließen und regelmäßig überprüfen
- Rechnungen prüfen und umlagefähige Kosten in die Nebenkostenabrechnung übernehmen
So arbeiten wir
In vier Schritten zur betreuten Immobilie
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Dienstleister auswählen
Wir holen Angebote ein, vergleichen Leistung und Preis und schlagen Ihnen die passenden Firmen vor – bestehende gute Partner behalten wir gern bei.
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Laufend steuern und kontrollieren
Wir sind Ansprechpartner für Dienstleister und Mieter, kontrollieren die Ausführung bei Begehungen und reagieren, wenn etwas nicht klappt.
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Sauber abrechnen
Wir prüfen die Rechnungen und übernehmen umlagefähige Kosten korrekt in die Nebenkostenabrechnung – mit nachvollziehbaren Belegen.
Kosten
Welche Kosten Sie auf die Mieter umlegen können
Viele Kosten der Objektbetreuung sind Betriebskosten. Ist es im Mietvertrag vereinbart, dürfen Sie sie über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilen. Die Betriebskostenverordnung nennt dazu ausdrücklich:
- Hauswart – Vergütung und Nebenkosten des Hausmeisters
- Gebäudereinigung – Flure, Treppen, Keller, Waschküche, Aufzug
- Gartenpflege – Grünflächen, Pflanzen, Spielplätze, Zugänge und Zufahrten
- Straßenreinigung – einschließlich nicht öffentlicher Maßnahmen wie dem Winterdienst
Nicht umlagefähig sind Arbeiten, die Reparatur, Instandhaltung oder Verwaltung betreffen – auch dann nicht, wenn sie der Hausmeister erledigt. Ebenso wenig die Vergütung der Verwaltung selbst; sie können Vermieter aber als Werbungskosten absetzen. Wir trennen diese Anteile schon bei der Beauftragung, damit die Abrechnung später stimmt. Mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenabrechnung: die häufigsten Fehler.
Für wen
Objektbetreuung für jedes Haus
Wir koordinieren die Objektbetreuung für Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbestände, für das Gemeinschaftseigentum von Eigentümergemeinschaften, für gemischt genutzte und gewerbliche Objekte im Rahmen unseres Property Managements und für Ferienwohnungen und Ferienhäuser. Tätig sind wir in allen Osnabrücker Stadtteilen und im Umkreis von rund 20 Kilometern.
Objektbetreuung anfragen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
In unter zwei Minuten unverbindlich anfragen – wir melden uns persönlich, in der Regel noch am gleichen Werktag.
Häufige Fragen
Objektbetreuung in Osnabrück – kurz erklärt
Was ist Objektbetreuung?
Objektbetreuung – auch Immobilienpflege oder Objektpflege genannt – umfasst alles, was ein Haus im Alltag in Ordnung hält: Hausmeisterdienst, Treppenhaus- und Gebäudereinigung, Garten- und Grünpflege, Winterdienst, regelmäßige Kontrollen und kleinere Reparaturen. Malos Immobilien koordiniert diese Leistungen für Eigentümer in Osnabrück: Wir beauftragen die Dienstleister, kontrollieren die Ausführung und rechnen ab.
Was ist der Unterschied zwischen Objektbetreuung und Hausverwaltung?
Die Hausverwaltung kümmert sich um die kaufmännische Seite – Mieter, Mieteingang, Abrechnungen, Verträge – und um die Instandhaltung. Die Objektbetreuung ist der praktische Teil vor Ort: Sauberkeit, Grünflächen, Winterdienst, Kontrollen. Bei Malos gehört die Koordination der Objektbetreuung zur Verwaltung dazu; den genauen Umfang stimmen wir mit Ihnen ab.
Können die Kosten auf die Mieter umgelegt werden?
Größtenteils ja, sofern der Mietvertrag es vorsieht: Die Betriebskostenverordnung nennt ausdrücklich die Kosten für Hauswart, Gebäudereinigung, Gartenpflege sowie Straßenreinigung einschließlich entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen wie den Winterdienst. Nicht umlagefähig sind Anteile für Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltung – auch nicht, wenn sie der Hausmeister erledigt. Wir trennen das in der Abrechnung sauber.
Wer haftet, wenn im Winter nicht gestreut wird?
Die Verkehrssicherungspflicht liegt beim Eigentümer. Er kann die Räum- und Streupflicht auf einen Winterdienst oder – per Vertrag – auf die Mieter übertragen, muss aber kontrollieren, ob sie erfüllt wird. Genau diese Organisation und Kontrolle übernehmen wir: klare Beauftragung, dokumentierte Einsätze und Nachkontrolle.
Wo übernimmt Malos die Objektbetreuung?
In allen Osnabrücker Stadtteilen und im Umkreis von rund 20 Kilometern – unter anderem in Georgsmarienhütte, Belm, Wallenhorst, Hasbergen, Bissendorf, Lotte, Hagen a.T.W. und Bad Iburg. Durch die kurzen Wege sind wir schnell vor Ort.
Quellen
Rechtsgrundlagen zum Nachlesen
Die in diesem Ratgeber genannten Vorschriften im amtlichen Wortlaut – bereitgestellt vom Bundesministerium der Justiz auf gesetze-im-internet.de.
- § 2 BetrKV – Aufstellung der Betriebskosten – u. a. Nr. 8 Straßenreinigung, Nr. 9 Gebäudereinigung, Nr. 10 Gartenpflege, Nr. 14 Hauswart
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten im Mietvertrag
Gesetze ändern sich. Maßgeblich ist immer der aktuelle Gesetzestext; dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.