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Kostenloses Erstgespräch
Beirat oder Eigentümer schildern uns die Gemeinschaft – Anzahl der Einheiten, Besonderheiten, aktuelle Themen. Wir melden uns noch am gleichen Werktag und Sie erhalten ein klares Angebot für die Versammlung.
Für Beiräte
Für Verwaltungsbeiräte
Für Beiräte: gut vorbereitet in die nächste Versammlung.
Was der Verwaltungsbeirat darf und soll, wie wir mit Beiräten zusammenarbeiten und wie ein Verwalterwechsel abläuft – mit Muster-Beschlussvorschlag und Checkliste.
§ 29 WEG
Die Rolle des Verwaltungsbeirats
Der Beirat ist das Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltung. Das Wohnungseigentumsgesetz fasst seine Aufgabe in einem Satz zusammen:
„Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.“
§ 29 Abs. 2 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Ob eine Gemeinschaft einen Beirat hat, entscheidet sie selbst: „Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden“ (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG). Hat der Beirat mehrere Mitglieder, sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen; der Vorsitzende beruft den Beirat nach Bedarf ein.
Wichtig für alle, die sich ehrenamtlich engagieren: „Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten“ (§ 29 Abs. 3 WEG).
Aufgaben
Was der Beirat in der Praxis tut
Unterstützen und überwachen
Der Beirat begleitet die Arbeit des Verwalters: Er ist Ansprechpartner zwischen den Versammlungen, bringt die Sicht der Eigentümer ein und behält im Blick, ob Beschlüsse umgesetzt werden (§ 29 Abs. 2 WEG).
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung prüfen
Beide sollen vom Beirat geprüft und mit seiner Stellungnahme versehen werden, bevor die Eigentümer über Vorschüsse und Nachschüsse beschließen (§ 29 Abs. 2 WEG).
Die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter vertreten
Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft – oder ein Eigentümer, den die Versammlung per Beschluss dazu ermächtigt hat (§ 9b Abs. 2 WEG). Das ist zum Beispiel beim Verwaltervertrag wichtig.
Niederschrift mit unterschreiben
Ist ein Beirat bestellt, unterschreibt dessen Vorsitzender oder sein Vertreter die Niederschrift über die Beschlüsse der Versammlung mit (§ 24 Abs. 6 WEG).
Notfalls zur Versammlung einladen
Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig einzuberufen, kann der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter die Eigentümerversammlung einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Haftung: begrenzt im Ehrenamt
Wer unentgeltlich im Beirat mitarbeitet, hat nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 29 Abs. 3 WEG).
Was der Beirat nicht ist: ein zweiter Verwalter oder ein Ersatz für die Eigentümerversammlung. Über die Angelegenheiten der Gemeinschaft entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss. Worauf es bei der Prüfung der Abrechnung ankommt, lesen Sie im Ratgeber Jahresabrechnung der WEG prüfen.
Zusammenarbeit
So arbeiten wir mit dem Beirat zusammen
Eine gute Verwaltung macht dem Beirat die Arbeit leichter – nicht schwerer. Darauf können Sie sich bei Malos Immobilien verlassen:
Abstimmung auf kurzem Weg
Beirat und Eigentümer haben bei uns einen festen persönlichen Ansprechpartner. Anstehende Themen – Angebote, Reparaturen, offene Fragen – besprechen wir mit dem Beirat, bevor sie in die Versammlung gehen.
Belegprüfung ohne Hürden
Für die Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung stellen wir dem Beirat die Unterlagen zusammen – Abrechnungsentwurf, Kontoauszüge und Belege – und beantworten Rückfragen, bevor die Unterlagen an alle Eigentümer gehen.
Eigentümerversammlung vorbereiten
Tagesordnung und Beschlussvorlagen stimmen wir vorab mit dem Beirat ab. Wir bereiten die Versammlung vor, führen sie konfliktarm durch, protokollieren die Beschlüsse und senden das Protokoll an alle Eigentümer.
Beschlüsse nachvollziehbar umsetzen
Beschlossene Maßnahmen setzen wir zeitnah um – bei Instandhaltungen mit Angebotsanfrage, Ortstermin und Preisspiegel. Die Beschlusssammlung führen wir fortlaufend; sie ist für Eigentümer jederzeit einsehbar.
Den vollständigen Leistungsumfang finden Sie auf der Seite WEG-Verwaltung in Osnabrück.
Verwalterwechsel
In vier Schritten zu Malos Immobilien
Ein Wechsel der Hausverwaltung ist einfacher, als viele denken – den Großteil der Arbeit übernehmen wir.
02
Beschluss der Eigentümerversammlung
Die Gemeinschaft beschließt die Abberufung des bisherigen und die Bestellung des neuen Verwalters. Wir liefern die Beschlussvorlage, stellen uns auf Wunsch persönlich vor und beantworten alle Fragen der Eigentümer.
03
Übergabe der Unterlagen
Wir fordern alle Unterlagen der Gemeinschaft beim bisherigen Verwalter an – Beschlusssammlung, Abrechnungen, Rücklagen, Konten – und informieren Dienstleister, Versorger und Banken.
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Wir übernehmen
Zum Stichtag übernehmen wir die komplette Verwaltung – ohne Lücke. Ab dem ersten Tag haben Beirat und Eigentümer einen festen persönlichen Ansprechpartner.
Alle Details zu Fristen, WEG-Beschluss und Übergabe finden Sie in unserem Ratgeber Hausverwaltung wechseln – so geht's. Zum Abhaken und Ausdrucken: Checkliste Verwalterwechsel.
Muster
Muster-Tagesordnungspunkte: Bestellung eines neuen Verwalters
Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Die folgenden Formulierungen können als Vorlage für Einladung und Beschlussvorschlag dienen – die markierten Stellen sind Platzhalter.
TOP A – Abberufung der bisherigen Verwaltung
Beschlussvorschlag: Die Wohnungseigentümer beschließen, die [Name der bisherigen Verwaltung] mit Wirkung zum [Datum] als Verwalterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Anschrift der Wohnanlage] abzuberufen. Der Verwaltervertrag wird zum selben Zeitpunkt, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt, gekündigt.
TOP B – Bestellung eines neuen Verwalters
Beschlussvorschlag: Die Wohnungseigentümer bestellen die [Name und Anschrift der neuen Verwaltung] für die Zeit vom [Beginn] bis zum [Ende] zur Verwalterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [Anschrift der Wohnanlage].
TOP C – Abschluss des Verwaltervertrags
Beschlussvorschlag: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schließt mit der [Name der neuen Verwaltung] einen Verwaltervertrag auf Grundlage des Vertragsentwurfs vom [Datum], der allen Eigentümern mit der Einladung übersandt wurde. [Frau/Herr Name, Vorsitzende/r des Verwaltungsbeirats] wird ermächtigt, den Vertrag im Namen der Gemeinschaft zu unterzeichnen.
Drei Punkte, die Sie dabei beachten sollten:
- Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, bei der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG).
- Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG). Bis dahin kann die Vergütung weiterlaufen – am einfachsten ist der Wechsel deshalb zum Ende der Bestellzeit.
- Beschlossen wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).
Hinweis: Die Formulierungen sind ein allgemeines Muster und keine Rechtsberatung. Bitte lassen Sie Einladung und Beschlusstexte für Ihre Gemeinschaft im Einzelfall prüfen – maßgeblich sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und der laufende Verwaltervertrag.
Alle Schritte zum Abhaken: Checkliste Verwalterwechsel (druckbar) · Hintergründe: Ratgeber Verwalterwechsel in der WEG
Häufige Fragen
Verwaltungsbeirat – kurz erklärt
Muss eine Eigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat haben?
Nein. Nach § 29 Abs. 1 WEG können Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden – eine Pflicht gibt es nicht. In der Praxis ist ein Beirat aber sinnvoll, weil er die Verwaltung zwischen den Versammlungen begleitet und Wirtschaftsplan sowie Jahresabrechnung prüft.
Wie viele Mitglieder hat ein Verwaltungsbeirat?
Das Gesetz schreibt seit der WEG-Reform 2020 keine feste Zahl mehr vor; die Gemeinschaft legt die Größe per Beschluss fest. Hat der Beirat mehrere Mitglieder, sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Mitglied können nur Wohnungseigentümer werden.
Haften Beiratsmitglieder persönlich?
Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nach § 29 Abs. 3 WEG nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Für einfache Fahrlässigkeit haften ehrenamtliche Beiräte also nicht.
Darf der Beirat anstelle der Eigentümer entscheiden?
Nein. Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter, er ersetzt aber nicht die Eigentümerversammlung. Über die Angelegenheiten der Gemeinschaft entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss.
Kann der Beirat eine Eigentümerversammlung einberufen?
Im Regelfall beruft der Verwalter ein. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann die Versammlung nach § 24 Abs. 3 WEG auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden. Außerdem muss der Verwalter einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt.
Wie kann der Beirat einen Verwalterwechsel vorbereiten?
Der Beirat holt Angebote ein, bereitet den Vergleich vor und sorgt dafür, dass Abberufung, Neubestellung und Verwaltervertrag in der Einladung als Tagesordnungspunkte bezeichnet sind. Die Versammlung beschließt mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).