Ratgeber
Was macht ein WEG-Verwalter?
Kaufmännisch, organisatorisch, technisch: Welche Aufgaben eine WEG-Verwaltung übernimmt – und was sich mit der WEG-Reform 2020 geändert hat.
Die kurze Antwort
Der WEG-Verwalter ist das ausführende Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum – das Geld, die Organisation und die Technik – und setzt um, was die Eigentümer beschließen.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört jedem Eigentümer seine eigene Wohnung (Sondereigentum). Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizung, Außenanlagen und Co. gehören dagegen allen gemeinsam – das ist das Gemeinschaftseigentum. Genau darum kümmert sich der WEG-Verwalter. Er führt die laufenden Geschäfte der Gemeinschaft, verwaltet das gemeinsame Geld, organisiert die Eigentümerversammlung und sorgt dafür, dass das Gebäude in Schuss bleibt.
Seine Aufgaben lassen sich in drei Bereiche einteilen: kaufmännisch, organisatorisch und technisch.
1. Kaufmännische Aufgaben
Das Herzstück der Verwaltung ist der verantwortungsvolle Umgang mit dem Geld der Gemeinschaft. Dazu gehören:
- Wirtschaftsplan – die Vorschau auf die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, aus der sich das monatliche Hausgeld der Eigentümer ergibt.
- Jahresabrechnung & Vermögensbericht – die Abrechnung des vergangenen Jahres und ein Überblick über den Stand der Gemeinschaftsgelder und der Erhaltungsrücklage.
- Konten- und Rücklagenverwaltung – Führung der Gemeinschaftskonten, Buchung aller Ein- und Ausgaben und Aufbau der Erhaltungsrücklage für künftige Reparaturen.
- Hausgeld einziehen & Zahlungsverzug verfolgen – inklusive Mahnwesen, wenn ein Eigentümer nicht zahlt.
2. Organisatorische Aufgaben
Die Gemeinschaft trifft ihre Entscheidungen gemeinsam – der Verwalter macht das möglich und setzt die Beschlüsse anschließend um:
- Eigentümerversammlung einberufen, vorbereiten, leiten und protokollieren.
- Beschlüsse umsetzen – vom genehmigten Sanierungsauftrag bis zur geänderten Hausordnung.
- Beschluss-Sammlung führen, damit jederzeit nachvollziehbar ist, was die Gemeinschaft entschieden hat.
- Kommunikation mit Eigentümern, Beirat, Mietern, Handwerkern und Versicherungen.
3. Technische Aufgaben
Damit das Gebäude seinen Wert behält, kümmert sich der Verwalter um den Zustand des Gemeinschaftseigentums:
- Instandhaltung & Instandsetzung – Angebote einholen, Handwerker beauftragen und die Ausführung kontrollieren.
- Verkehrssicherung – dafür sorgen, dass von dem Gebäude keine Gefahren ausgehen (z. B. Winterdienst, Sicherheitsprüfungen).
- Versicherungsfälle melden und die Abwicklung begleiten.
- Größere Maßnahmen vorbereiten und der Eigentümerversammlung zur Entscheidung vorlegen.
Was die WEG-Reform 2020 verändert hat
Zum 1. Dezember 2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz gründlich modernisiert. Zwei Punkte sind für Eigentümer besonders wichtig:
Mehr Handlungsspielraum für den Verwalter. Die Eigentümergemeinschaft ist heute selbst rechtsfähig, und der Verwalter vertritt sie nach außen. Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung darf er eigenständig erledigen – was die Verwaltung schneller und unkomplizierter macht. Wichtige oder teure Entscheidungen bleiben aber Sache der Eigentümerversammlung.
Der zertifizierte Verwalter. Wohnungseigentümer können einen zertifizierten Verwalter verlangen, der vor der IHK einen Sachkundenachweis erbracht hat. Das schafft einen klaren Qualitätsmaßstab – fragen Sie ruhig danach, wenn Sie einen Verwalter suchen.
Mehr dazu, was unsere WEG-Verwaltung konkret umfasst, lesen Sie auf der Seite WEG-Verwaltung Osnabrück. Wenn Sie mit Ihrer aktuellen Verwaltung unzufrieden sind, hilft der Ratgeber Verwalterwechsel in der WEG weiter – und was eine Verwaltung üblicherweise kostet, steht unter Was kostet eine Hausverwaltung?
Häufige Fragen
WEG-Verwaltung – kurz erklärt
Was sind die Hauptaufgaben eines WEG-Verwalters?
Der WEG-Verwalter beruft die Eigentümerversammlung ein und leitet sie, setzt die gefassten Beschlüsse und die Hausordnung um und führt die Beschluss-Sammlung. Kaufmännisch erstellt er den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und den Vermögensbericht, verwaltet die Gelder der Gemeinschaft und die Erhaltungsrücklage. Technisch kümmert er sich um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Nach außen vertritt er die Eigentümergemeinschaft.
Was hat sich mit der WEG-Reform 2020 geändert?
Seit dem 1. Dezember 2020 ist die Eigentümergemeinschaft (GdWE) selbst rechtsfähig; der Verwalter vertritt sie nach außen und darf Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung eigenständig umsetzen. Größere Entscheidungen bleiben Sache der Eigentümerversammlung. Außerdem können Wohnungseigentümer einen „zertifizierten Verwalter“ mit IHK-Sachkundenachweis verlangen.
Wie lange wird ein WEG-Verwalter bestellt?
In der Regel für höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Aufteilung oder Errichtung höchstens drei Jahre. Danach kann die Gemeinschaft neu bestellen oder wechseln. Abberufen werden kann der Verwalter jederzeit per Beschluss mit einfacher Mehrheit; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später.
Verwaltet der WEG-Verwalter auch meine vermietete Wohnung?
Nein. Der WEG-Verwalter ist nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig. Die Betreuung Ihrer einzelnen, vermieteten Eigentumswohnung – Mietvertrag, Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung – übernimmt die Sondereigentumsverwaltung bzw. Mietverwaltung. Bei Malos Immobilien erhalten Sie auf Wunsch beides aus einer Hand.