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Erstgespräch und Objekt-Check
Wir sehen uns das Objekt und die Mietverträge an: Laufzeiten, Indexklauseln, Nebenkostenregelungen, offene Punkte.
Gewerbeimmobilien
Gewerbe- und Mischobjekte
Gewerbeimmobilien verwalten in Osnabrück
Büro, Praxis, Laden oder Wohn- und Geschäftshaus: Wir behalten Mietverträge, Fristen, Nebenkosten und Technik im Blick – mit einem festen Ansprechpartner vor Ort.
Das Wichtigste in Kürze
- Malos Immobilien verwaltet neben Wohnhäusern auch Büro- und Praxisflächen, Ladenlokale sowie Wohn- und Geschäftshäuser in Osnabrück und Umgebung.
- Gewerbemietverträge regeln fast alles selbst – Laufzeit, Optionen, Indexmiete, Nebenkosten. Wer verwaltet, muss jeden Vertrag und seine Fristen genau kennen.
- Bei Gewerbe können mehr Nebenkosten umgelegt werden als bei Wohnraum, wenn der Vertrag sie klar bezeichnet.
- Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert, muss sie in Mietforderung und Abrechnung stimmen.
Gewerbe verwalten heißt: Verträge ernst nehmen
Bei Gewerbeflächen steckt das meiste Geld – und das meiste Risiko – im Mietvertrag.
Anders als bei Wohnungen gibt das Gesetz bei Gewerbeflächen nur wenig vor. Was gilt, steht im Mietvertrag: wie lange er läuft, ob der Mieter verlängern darf, wann und wie die Miete an den Verbraucherpreisindex angepasst wird und welche Nebenkosten er trägt. Verpasst man eine Indexanpassung oder eine Frist, ist das Geld oft für lange Zeit verloren.
Wir arbeiten jeden Vertrag bei der Übernahme durch und legen alle Termine fest an: Laufzeitende, Optionen, Anpassungen, Kündigungsfristen. Als Verwaltung mit Sitz in der Katharinenstraße in Osnabrück sind wir zudem schnell vor Ort, wenn ein Mieter einen Schaden meldet oder ein Umbau abgestimmt werden muss.
Für wen
Welche Objekte wir betreuen
Büro- und Praxisflächen
Einzelne Büroetagen, Arzt- und Therapiepraxen, Kanzleien – auch als Teil eines Wohnhauses oder einer Eigentümergemeinschaft.
Ladenlokale und Gastronomie
Einzelhandel in der Innenstadt oder im Stadtteil, Gastronomieflächen, Dienstleister im Erdgeschoss.
Wohn- und Geschäftshäuser
Gemischt genutzte Häuser mit Laden oder Praxis unten und Wohnungen darüber – zwei Mietrechte unter einem Dach.
Kleinere Gewerbeobjekte
Hallen, Werkstätten und Lagerflächen kleinerer und mittlerer Größe in Osnabrück und im Umland.
Leistungen
Was wir für Sie übernehmen
- Mieteingänge überwachen, Mahnwesen und Forderungsmanagement
- Wertsicherungsklauseln (Indexmiete) und Staffeln im Blick behalten und Anpassungen rechtzeitig geltend machen
- Vertragslaufzeiten, Optionen und Kündigungsfristen überwachen – damit kein Termin verstreicht
- Nebenkostenvorauszahlungen festlegen und die Nebenkostenabrechnung nach dem Mietvertrag erstellen
- Umsatzsteuer berücksichtigen, wenn zur Steuerpflicht optiert wurde – in Mietforderung und Abrechnung
- Kautionen und Bürgschaften verwalten
- Ansprechpartner für Mieter bei Anliegen, Schäden und Umbauwünschen
- Wartungen, Prüfungen und Instandhaltung organisieren, Handwerker beauftragen und kontrollieren
- Bei Mieterwechsel: Abnahme, Übergabe und Unterstützung bei der Neuvermietung
- Regelmäßiger Bericht über Einnahmen, Ausgaben und den Zustand des Objekts
Wohn- und Geschäftshaus
Zwei Mietrechte unter einem Dach
Im gemischt genutzten Haus gelten für die Wohnungen die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts – für Laden oder Praxis dagegen weitgehend der Vertrag. Das wirkt sich vor allem bei der Nebenkostenabrechnung aus: Gewerbeflächen verursachen oft andere Kosten (etwa mehr Müll, mehr Wasser oder längere Öffnungszeiten), und diese dürfen den Wohnungsmietern nicht einfach mit angerechnet werden. Wir trennen die Kosten sauber, damit die Abrechnung für beide Seiten stimmt.
Für die Wohnungen im Haus gelten die Leistungen unserer Mietverwaltung; für größere Objekte mit Budget und Reporting bieten wir Property Management an. Hausmeister, Reinigung und Winterdienst koordinieren wir im Rahmen der Objektbetreuung.
Umsatzsteuer
Wenn zur Umsatzsteuer optiert wurde
Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Vermieten Sie an ein Unternehmen, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen auf diese Befreiung verzichten und mit Umsatzsteuer vermieten – etwa, um die Vorsteuer aus Bau- oder Sanierungskosten geltend zu machen.
Dann muss die Umsatzsteuer in der Miete, in den Vorauszahlungen und in der Nebenkostenabrechnung korrekt ausgewiesen sein. Wir berücksichtigen das in der laufenden Verwaltung. Ob sich die Option für Sie lohnt und was sie steuerlich bedeutet, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
So arbeiten wir
In vier Schritten zur Verwaltung
02
Angebot mit klarem Umfang
Sie erhalten ein Angebot, das genau beschreibt, was wir übernehmen – und was gegebenenfalls gesondert vergütet wird.
03
Übernahme
Wir fordern Unterlagen an, informieren Mieter und Dienstleister und richten Konten und Fristen ein.
04
Laufende Verwaltung
Mieten, Abrechnung, Fristen und Technik laufen über uns. Sie erhalten regelmäßig einen Überblick.
Verwaltung anfragen
Erzählen Sie uns von Ihrem Objekt.
In unter zwei Minuten unverbindlich anfragen – wir melden uns persönlich, in der Regel noch am gleichen Werktag.
Häufige Fragen
Gewerbeimmobilien verwalten – kurz erklärt
Verwaltet Malos Immobilien auch Gewerbeimmobilien?
Ja. Wir verwalten neben Wohnhäusern auch Gewerbe- und gemischt genutzte Immobilien in Osnabrück und im Umkreis von rund 20 Kilometern – zum Beispiel Büro- und Praxisflächen, Ladenlokale sowie Wohn- und Geschäftshäuser. Den genauen Umfang stimmen wir nach einem kostenfreien Erstgespräch mit Ihnen ab.
Was ist bei der Verwaltung von Gewerbeimmobilien anders als bei Wohnungen?
Gewerbemietverträge sind freier gestaltet: Laufzeiten, Verlängerungsoptionen, Wertsicherungsklauseln und die Verteilung der Nebenkosten stehen fast vollständig im Vertrag. Viele Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts gelten nicht. Umso wichtiger ist es, jeden Vertrag genau zu kennen und seine Fristen zu überwachen. Dazu kommt oft die Umsatzsteuer, wenn der Vermieter zur Steuerpflicht optiert hat.
Welche Nebenkosten darf ich bei Gewerbe umlegen?
Das richtet sich nach dem Mietvertrag. Bei Gewerbe können mehr Kostenarten vereinbart werden als bei Wohnraum, etwa Verwaltungskosten – vorausgesetzt, sie sind im Vertrag klar und verständlich bezeichnet. Pauschale Formulierungen wie „alle anfallenden Kosten“ reichen dafür nicht. Wir rechnen genau nach den Regelungen Ihres Vertrags ab.
Gilt die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten auch bei Gewerbe?
Die gesetzliche Ausschlussfrist für Nachforderungen aus der Wohnraummiete gilt bei Gewerberaum nicht unmittelbar. Trotzdem sollte innerhalb einer angemessenen Zeit abgerechnet werden – auch, weil Mieter die Abrechnung für ihre eigene Buchhaltung brauchen. Wir rechnen zeitnah nach Ende des Abrechnungszeitraums ab.
Übernehmen Sie auch einzelne Gewerbeeinheiten in einer Eigentümergemeinschaft?
Ja. Gehört Ihnen eine Praxis, ein Büro oder ein Laden innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, übernehmen wir die Verwaltung Ihrer Einheit gegenüber dem Mieter – ähnlich wie bei der Sondereigentumsverwaltung einer vermieteten Wohnung. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums bleibt bei der WEG-Verwaltung.
Wie hängt das mit dem Property Management zusammen?
Property Management ist die umfassende kaufmännische, infrastrukturelle und technische Betreuung eines Objekts, oft mit Budget und Reporting. Für viele Gewerbeimmobilien ist genau das die passende Leistung. Für kleinere Einheiten oder ein einzelnes Wohn- und Geschäftshaus genügt häufig die klassische Verwaltung. Wir besprechen mit Ihnen, was zu Ihrem Objekt passt.
Quellen
Rechtsgrundlagen zum Nachlesen
Die in diesem Ratgeber genannten Vorschriften im amtlichen Wortlaut – bereitgestellt vom Bundesministerium der Justiz auf gesetze-im-internet.de.
- § 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten (für Wohnraum)
- § 4 Nr. 12 UStG – Steuerfreiheit der Vermietung von Grundstücken
- § 9 UStG – Verzicht auf Steuerbefreiungen (Option zur Umsatzsteuer)
Gesetze ändern sich. Maßgeblich ist immer der aktuelle Gesetzestext; dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.