01
Kennenlernen
Ein Gespräch mit Ihnen oder allen Eigentümern: Wie viele Einheiten, was ist bisher geregelt, wo gibt es offene Fragen?
Kleine WEG
Für kleine Gemeinschaften
Verwaltung für kleine Eigentümergemeinschaften in Osnabrück
Zwei, drei oder sechs Wohnungen – und trotzdem alle Pflichten einer großen WEG. Wir übernehmen die Verwaltung auch für kleine Gemeinschaften: neutral, verlässlich und mit festem Ansprechpartner.
Das Wichtigste in Kürze
- Schon zwei Wohnungen mit verschiedenen Eigentümern bilden eine Eigentümergemeinschaft – mit denselben Pflichten wie eine große WEG.
- Ein Verwalter ist nicht vorgeschrieben. Ohne ihn müssen die Eigentümer die Gemeinschaft aber gemeinsam vertreten und alles selbst erledigen.
- Nicht jede Verwaltung übernimmt kleine Gemeinschaften – Malos Immobilien schon, in Osnabrück und im Umkreis von rund 20 Kilometern.
- Beschlüsse können auch ohne Versammlung gefasst werden, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen.
Klein heißt nicht: weniger Pflichten
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt keine Mini-Variante.
Ob zwei oder zweihundert Wohnungen: Jede Gemeinschaft braucht einen beschlossenen Wirtschaftsplan, jedes Jahr eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht, mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung und eine angemessene Erhaltungsrücklage. Hausgeld gehört auf ein Konto der Gemeinschaft, nicht auf das Privatkonto eines Eigentümers.
In kleinen Häusern wird das oft „unter Nachbarn“ geregelt – bis ein Dach repariert werden muss, ein Eigentümer verkauft oder es Streit über Kosten gibt. Dann fehlen Beschlüsse, Rücklagen und Belege. Eine Verwaltung sorgt dafür, dass die Gemeinschaft ordentlich aufgestellt ist, bevor es teuer wird.
Viele Verwaltungen nehmen kleine Gemeinschaften ungern an, weil sich der Aufwand je Einheit kaum rechnet. Wir sehen das anders: Als inhabergeführte Verwaltung mit Sitz in der Katharinenstraße in Osnabrück betreuen wir auch kleine Häuser mit derselben Sorgfalt wie große.
Typische Fälle
Wann kleine Gemeinschaften zu uns kommen
Das aufgeteilte Zwei- oder Dreifamilienhaus
Ein Haus, das in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde – oft unter Verwandten, nach einem Erbe oder nach einem Verkauf einzelner Wohnungen.
Die selbstverwaltete Gemeinschaft
Ein Eigentümer hat die Verwaltung bisher nebenbei übernommen – und möchte sie abgeben, weil Zeit, Wissen oder Nerven fehlen.
Die Gemeinschaft ohne Verwalter
Der bisherige Verwalter hat gekündigt oder hört auf, und eine neue Verwaltung für wenige Einheiten ist schwer zu finden.
Streit unter wenigen Eigentümern
Je kleiner die Gemeinschaft, desto persönlicher werden Konflikte. Eine neutrale Verwaltung bringt Sachlichkeit zurück.
Leistungen
Was wir für Ihre Gemeinschaft übernehmen
- Wirtschaftsplan aufstellen und Hausgeld festlegen lassen
- Jahresabrechnung und Vermögensbericht erstellen
- Eigentümerversammlung einladen, leiten und protokollieren – mindestens einmal im Jahr
- Beschlüsse umsetzen und die Beschluss-Sammlung führen
- Eigenes Konto der Gemeinschaft führen, Hausgeld überwachen
- Erhaltungsrücklage aufbauen und verwalten
- Gebäudeversicherung, Wartungen und Prüfpflichten im Blick behalten
- Handwerker beauftragen und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum begleiten
- Ansprechpartner für alle Eigentümer – neutral und für alle gleich
Was ein WEG-Verwalter im Einzelnen tut, erklärt der Ratgeber Was macht ein WEG-Verwalter?. Vermieten Sie Ihre eigene Wohnung, übernehmen wir auf Wunsch auch die Sondereigentumsverwaltung – also die Verwaltung gegenüber Ihrem Mieter.
Zertifizierter Verwalter
Die Qualifikation stimmt
Seit Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Nur sehr kleine Gemeinschaften unter neun Einheiten, die ein Eigentümer selbst verwaltet, sind davon unter Umständen ausgenommen. Inhaber Marc-André Lasarz ist als Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt – die Gemeinschaft ist damit auf der sicheren Seite, auch wenn sie später wächst oder ein Eigentümer es verlangt.
So arbeiten wir
In vier Schritten zur Verwaltung
02
Angebot und Beschluss
Sie erhalten ein Angebot. Die Gemeinschaft beschließt die Bestellung – in der Versammlung oder schriftlich im Umlaufverfahren.
03
Ordnung schaffen
Wir sichten Teilungserklärung, Unterlagen und Konten, richten ein Gemeinschaftskonto ein und schließen Lücken bei Versicherung und Rücklage.
04
Laufende Verwaltung
Wirtschaftsplan, Abrechnung, Versammlung, Instandhaltung – Jahr für Jahr verlässlich und nachvollziehbar.
Sie haben schon einen Verwalter und möchten wechseln? Wie das in einer Eigentümergemeinschaft abläuft, lesen Sie im Ratgeber WEG-Verwalter wechseln.
Verwaltung anfragen
Erzählen Sie uns von Ihrer Gemeinschaft.
In unter zwei Minuten unverbindlich anfragen – wir melden uns persönlich, in der Regel noch am gleichen Werktag.
Häufige Fragen
Kleine WEG verwalten – kurz erklärt
Ab wie vielen Wohnungen ist man eine Eigentümergemeinschaft?
Schon ab zwei Wohnungen. Sobald ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt ist und die Einheiten mindestens zwei verschiedenen Eigentümern gehören, gilt das Wohnungseigentumsgesetz – mit Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Eigentümerversammlung und Erhaltungsrücklage. Die Größe ändert daran nichts.
Braucht eine kleine WEG überhaupt einen Verwalter?
Gesetzlich ist ein Verwalter nicht vorgeschrieben. Ohne Verwalter vertreten die Eigentümer die Gemeinschaft aber gemeinsam – jede Vertragsunterschrift, jede Handwerkerbeauftragung, jede Abrechnung muss dann abgestimmt werden. Außerdem kann jeder Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. Deshalb beauftragen auch kleine Gemeinschaften häufig eine professionelle Verwaltung.
Übernimmt Malos Immobilien auch sehr kleine Gemeinschaften?
Ja. Wir verwalten auch kleine Eigentümergemeinschaften in Osnabrück und im Umkreis von rund 20 Kilometern – vom aufgeteilten Zweifamilienhaus bis zum kleinen Mehrfamilienhaus. Sprechen Sie uns einfach an; wir sehen uns Ihre Gemeinschaft unverbindlich an.
Muss es ein zertifizierter Verwalter sein?
Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Ausnahme: Die Gemeinschaft hat weniger als neun Einheiten, ein Eigentümer ist selbst Verwalter und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter. Bei Malos ist das kein Thema: Inhaber Marc-André Lasarz ist als Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt.
Ist die Verwaltung einer kleinen WEG teurer?
Je Einheit oft ja – denn Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Versammlung machen bei drei Wohnungen kaum weniger Arbeit als bei zwölf. Viele Verwaltungen rechnen deshalb mit einer Mindestvergütung oder einem höheren Satz je Einheit. Marktübliche Richtwerte und die wichtigsten Preisfaktoren erklärt unser Ratgeber „Was kostet eine Hausverwaltung?“.
Können wir Beschlüsse auch ohne Versammlung fassen?
Ja, im Umlaufverfahren: Ein Beschluss ohne Versammlung ist gültig, wenn alle Eigentümer ihm in Textform zustimmen – also zum Beispiel per E-Mail. Gerade in kleinen Gemeinschaften ist das praktisch. Die jährliche Eigentümerversammlung ersetzt es aber nicht.
Quellen
Rechtsgrundlagen zum Nachlesen
Die in diesem Ratgeber genannten Vorschriften im amtlichen Wortlaut – bereitgestellt vom Bundesministerium der Justiz auf gesetze-im-internet.de.
- § 9b WEG – Vertretung der Gemeinschaft – ohne Verwalter durch alle Eigentümer gemeinschaftlich
- § 19 WEG – Ordnungsmäßige Verwaltung, Erhaltungsrücklage, zertifizierter Verwalter
- § 23 WEG – Beschlussfassung, Umlaufbeschluss in Textform
- § 24 WEG – Einberufung der Eigentümerversammlung, Beschluss-Sammlung
- § 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
Gesetze ändern sich. Maßgeblich ist immer der aktuelle Gesetzestext; dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.