Ratgeber
Verwalterwechsel in der WEG – Ablauf, Mehrheit und Fristen
Wie eine Eigentümergemeinschaft ihren Verwalter abberuft, einen neuen bestellt und die Übergabe sauber regelt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen – ein wichtiger Grund ist seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr nötig.
- Für Abberufung und Neubestellung genügt jeweils die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
- Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann eine außerordentliche Versammlung verlangen.
- Der bisherige Verwalter muss alle Unterlagen und Gelder der Gemeinschaft herausgeben.
Grundlagen
Abberufung und Verwaltervertrag – zwei verschiedene Dinge
Beim WEG-Verwalter gibt es zwei Ebenen. Die Bestellung macht ihn zum Verwalter der Gemeinschaft – mit dem Recht, sie nach außen zu vertreten. Der Verwaltervertrag regelt dagegen Leistungen und Vergütung. Beide können zu unterschiedlichen Zeitpunkten enden:
- Mit dem Abberufungsbeschluss endet das Amt sofort. Der bisherige Verwalter darf ab diesem Moment nicht mehr für die Gemeinschaft handeln.
- Der Vertrag läuft – je nach Vereinbarung – noch weiter, endet aber spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Am einfachsten ist der Wechsel deshalb zum Ende der Bestellzeit: Dann laufen Amt und Vertrag gemeinsam aus, und die Gemeinschaft bestellt rechtzeitig vorher den Nachfolger.
Der Verwalterwechsel in sechs Schritten
Mit guter Vorbereitung durch den Beirat gelingt der Wechsel in einer einzigen Versammlung.
1. Angebote neuer Verwalter einholen
Bevor die Gemeinschaft den bisherigen Verwalter abberuft, sollte der Nachfolger feststehen. In der Praxis holt der Verwaltungsbeirat zwei bis drei Angebote ein und bereitet den Vergleich für die Versammlung vor: Leistungsumfang, Erreichbarkeit, Referenzen, Vertragslaufzeit.
2. Thema auf die Tagesordnung setzen
Beschließen kann die Versammlung nur, was in der Einladung angekündigt wurde. Die Punkte „Abberufung des Verwalters“, „Bestellung eines neuen Verwalters“ und „Abschluss des Verwaltervertrags“ müssen deshalb ausdrücklich auf der Tagesordnung stehen.
3. Eigentümerversammlung einberufen
Steht keine ordentliche Versammlung an, kann eine außerordentliche verlangt werden: Der Verwalter muss einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt. Die Einladungsfrist soll mindestens drei Wochen betragen.
4. Beschlüsse fassen
Für die Abberufung des alten und die Bestellung des neuen Verwalters genügt jeweils die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Sinnvoll ist ein dritter Beschluss, der den Verwaltervertrag billigt und festlegt, wer ihn für die Gemeinschaft unterschreibt – meist der Beiratsvorsitzende.
5. Übergabe der Unterlagen und Konten
Der bisherige Verwalter muss der Gemeinschaft alles herausgeben, was er für sie erhalten hat: Verwaltungsunterlagen, Beschlusssammlung, Verträge, Abrechnungen, Schlüssel sowie die Guthaben auf den Gemeinschaftskonten einschließlich der Erhaltungsrücklage. Außerdem schuldet er eine Rechnungslegung zum Stichtag.
6. Eigentümer, Dienstleister und Banken informieren
Der neue Verwalter stellt sich bei allen Eigentümern vor, meldet sich bei Versorgern, Handwerkern und Versicherungen und lässt sich bei der Bank als Verfügungsberechtigter eintragen. Dafür benötigt er das Protokoll mit dem Bestellungsbeschluss.
Auswahl
Worauf Eigentümer beim neuen Verwalter achten sollten
- fester Ansprechpartner und verlässliche Erreichbarkeit
- verständliche, pünktliche Jahresabrechnungen
- getrennte Konten auf den Namen der Gemeinschaft
- Nähe zum Objekt – wer das Haus kennt, entscheidet besser
- klare Regelung im Vertrag, welche Leistungen in der Grundvergütung enthalten sind
- Nachweis der Zertifizierung, sofern die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter verlangt
Was unsere WEG-Verwaltung umfasst, lesen Sie auf der Seite WEG-Verwaltung in Osnabrück. Allgemeine Fragen zu Kündigungsfristen – auch bei der Mietverwaltung – beantwortet der Ratgeber Hausverwaltung kündigen; den Gesamtablauf mit Checkliste finden Sie unter Hausverwaltung wechseln – so geht's.
Sie sind Beirat oder Eigentümer in Osnabrück oder im Umland und denken über einen Wechsel nach? Wir erstellen Ihnen ein Angebot für die nächste Versammlung: unverbindlich anfragen.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Verwalterwechsel in der WEG – kurz erklärt
Kann die WEG den Verwalter jederzeit abberufen?
Ja. Seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, kann der Verwalter jederzeit abberufen werden – ein wichtiger Grund ist dafür nicht mehr nötig. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Welche Mehrheit ist für den Verwalterwechsel nötig?
Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung – sowohl für die Abberufung als auch für die Bestellung des neuen Verwalters. Enthaltungen zählen dabei nicht mit.
Was, wenn der Verwalter die Versammlung nicht einberuft?
Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
Muss die Gemeinschaft den alten Verwalter nach der Abberufung weiter bezahlen?
Das Amt endet mit der Abberufung sofort. Der Verwaltervertrag – und damit der Anspruch auf Vergütung – kann jedoch noch bis zu sechs Monate weiterlaufen, sofern er nicht früher endet oder aus wichtigem Grund fristlos gekündigt wird. Ein Wechsel zum regulären Ende der Bestellzeit vermeidet diese Doppelbelastung.
Wie lange darf ein WEG-Verwalter bestellt werden?
Höchstens für fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens für drei Jahre. Eine erneute Bestellung ist möglich, der Beschluss darf aber frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellzeit gefasst werden.
Braucht die WEG einen zertifizierten Verwalter?
Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Eine Ausnahme gilt für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, die einen Eigentümer aus ihrer Mitte zum Verwalter bestellt haben – solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.