Ratgeber
Hausverwaltung kündigen – Fristen, Form und Ablauf
Welche Kündigungsfrist gilt, wann eine fristlose Kündigung möglich ist und was ins Kündigungsschreiben gehört.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Kündigungsfrist steht im Verwaltervertrag. Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung sind drei bis sechs Monate zum Jahresende verbreitet.
- In einer WEG wird der Verwalter nicht gekündigt, sondern per Beschluss abberufen – das ist jederzeit möglich; der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach.
- Bei schweren Pflichtverletzungen ist eine außerordentliche (fristlose) Kündigung möglich – in der Regel nur innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des Grundes.
- Kündigen Sie immer schriftlich und so, dass Sie den Zugang nachweisen können.
- Der Verwalter muss zum Vertragsende alle Unterlagen, Schlüssel und Gelder herausgeben.
Fristen
Welche Kündigungsfrist gilt für den Verwaltervertrag?
Eine gesetzlich feste Kündigungsfrist für Hausverwaltungen gibt es nicht – entscheidend ist der Vertrag. Dabei kommt es darauf an, welche Art von Verwaltung Sie beauftragt haben:
Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung
Hier sind Sie als Eigentümer selbst Vertragspartner und kündigen selbst. Üblich sind Laufzeiten von ein bis zwei Jahren mit Kündigungsfristen von drei bis sechs Monaten, häufig zum Jahresende. Gehört das Haus mehreren Personen, müssen alle Eigentümer die Kündigung gemeinsam erklären.
WEG-Verwaltung
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet die Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit und ohne besonderen Grund abberufen werden; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Den genauen Ablauf beschreibt unser Ratgeber Verwalterwechsel in der WEG.
Ordentlich kündigen – in vier Schritten
So beenden Sie den Verwaltervertrag sauber zum nächstmöglichen Termin.
1. Verwaltervertrag heraussuchen
Entscheidend ist, was im Vertrag steht: Laufzeit, Kündigungsfrist, Kündigungstermin (häufig das Jahresende) und die vorgeschriebene Form. Achten Sie auch auf Verlängerungsklauseln – manche Verträge verlängern sich automatisch, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird.
2. Frist berechnen
Maßgeblich ist der Tag, an dem die Kündigung beim Verwalter ankommt – nicht der Tag, an dem Sie sie abschicken. Rechnen Sie deshalb ein paar Tage Puffer ein, damit die Frist sicher gewahrt ist.
3. Schriftlich kündigen und Zugang nachweisen
Kündigen Sie schriftlich und so, dass Sie den Zugang belegen können – zum Beispiel per Einwurf-Einschreiben oder durch persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung. Bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung des Vertragsendes.
4. Übergabe vorbereiten
Fordern Sie den Verwalter schon mit der Kündigung auf, zum Vertragsende alle Unterlagen, Schlüssel und Gelder herauszugeben. Steht die neue Verwaltung bereits fest, kann sie die Übergabe direkt mit der alten abstimmen.
Fristlos
Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
Wenn die Zusammenarbeit nicht mehr zumutbar ist, müssen Sie nicht bis zum regulären Vertragsende warten. Als wichtiger Grund kommen zum Beispiel in Betracht:
- Abrechnungen werden trotz Mahnung dauerhaft nicht oder grob fehlerhaft erstellt.
- Gelder der Eigentümer werden nicht getrennt vom Vermögen des Verwalters geführt oder zweckwidrig verwendet.
- Notwendige Reparaturen werden trotz Aufforderung nicht veranlasst, sodass Schäden entstehen.
- Der Verwalter ist über längere Zeit nicht erreichbar und reagiert auf nichts mehr.
Wichtig: Die außerordentliche Kündigung muss in der Regel innerhalb von zwei Wochen erklärt werden, nachdem Sie von dem Grund erfahren haben. Bei weniger schweren Verstößen ist meist zuerst eine Abmahnung nötig. Weil es hier auf den Einzelfall ankommt, empfehlen wir vor einer fristlosen Kündigung eine rechtliche Beratung.
Checkliste
Das gehört ins Kündigungsschreiben
- Ihr Name und Ihre Anschrift sowie Name und Anschrift der Hausverwaltung
- genaue Bezeichnung des Objekts und des Verwaltervertrags (Datum des Vertragsschlusses)
- die klare Erklärung, dass Sie den Vertrag kündigen – ordentlich zum nächstmöglichen Termin oder außerordentlich mit Begründung
- das Datum, zu dem der Vertrag aus Ihrer Sicht endet
- die Aufforderung, alle Unterlagen, Schlüssel und Guthaben zum Vertragsende herauszugeben
- die Bitte um schriftliche Bestätigung sowie Ort, Datum und Unterschrift aller Eigentümer
Wie es nach der Kündigung weitergeht – Auswahl der neuen Verwaltung, Übergabe der Unterlagen und Information der Mieter – lesen Sie im Ratgeber Hausverwaltung wechseln – so geht's. Wenn Sie in Osnabrück oder im Umland eine neue Verwaltung suchen, übernehmen wir die Organisation des Wechsels für Sie: unverbindlich anfragen.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Hausverwaltung kündigen – kurz erklärt
Welche Kündigungsfrist gilt für die Hausverwaltung?
Die Frist ergibt sich aus dem Verwaltervertrag. In der Praxis sind bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung drei bis sechs Monate zum Jahresende verbreitet. In einer WEG kann der Verwalter jederzeit per Beschluss abberufen werden; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Kann ich die Hausverwaltung fristlos kündigen?
Ja, wenn ein wichtiger Grund vorliegt – also eine so schwere Pflichtverletzung, dass Ihnen die Fortsetzung bis zum regulären Vertragsende nicht zuzumuten ist. Die außerordentliche Kündigung muss in der Regel innerhalb von zwei Wochen erklärt werden, nachdem Sie von dem Grund erfahren haben. Lassen Sie sich in diesem Fall rechtlich beraten.
Muss die Kündigung schriftlich erfolgen?
Maßgeblich ist die im Vertrag vereinbarte Form. Unabhängig davon empfehlen wir immer die Schriftform mit nachweisbarem Zugang – so gibt es später keinen Streit darüber, ob und wann die Kündigung angekommen ist.
Was passiert, wenn ich die Frist verpasse?
Dann läuft der Vertrag in der Regel bis zum nächsten Kündigungstermin weiter – je nach Vertrag kann das ein weiteres Jahr sein. Prüfen Sie den Vertrag deshalb frühzeitig; bei sehr langen Bindungen oder automatischen Verlängerungen kann sich eine rechtliche Prüfung der Klausel lohnen.
Wer kündigt den Verwalter in einer WEG?
Nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft: Die Eigentümerversammlung beschließt die Abberufung mit einfacher Mehrheit. Wie das abläuft, lesen Sie im Ratgeber zum Verwalterwechsel in der WEG.