Ratgeber
Hausgeld erklärt: Was Eigentümer monatlich zahlen – und wofür
Was im Hausgeld einer Eigentumswohnung steckt, wie es berechnet und verteilt wird – und welchen Teil Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen.
Das Wichtigste in Kürze
- Hausgeld ist der monatliche Vorschuss jedes Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft.
- Es deckt die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums, die Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
- Grundlage ist der Wirtschaftsplan; über die Vorschüsse beschließt die Eigentümerversammlung (§ 28 Abs. 1 WEG).
- Verteilt wird nach Miteigentumsanteilen, soweit Gemeinschaftsordnung oder Beschlüsse nichts anderes regeln (§ 16 Abs. 2 WEG).
- Vermieter können nur die umlagefähigen Betriebskosten an den Mieter weitergeben – Verwaltung, Instandhaltung und Rücklage nicht.
Grundlagen
Was ist Hausgeld?
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung und Außenanlagen gehören allen gemeinsam – und kosten laufend Geld. Damit die Gemeinschaft ihre Rechnungen bezahlen kann, zahlt jeder Eigentümer monatlich einen Vorschuss: das Hausgeld.
Das Gesetz selbst verwendet das Wort nicht. Es spricht von Vorschüssen zur Kostentragung und zu den Rücklagen, über die die Wohnungseigentümer beschließen. Zu diesem Zweck stellt der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält (§ 28 Abs. 1 WEG). Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich, wie viel jede Wohnung monatlich zahlt.
Wofür das Hausgeld verwendet wird
Vier Blöcke finden sich in praktisch jedem Wirtschaftsplan:
Betriebskosten des Hauses
Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausstrom, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Hausmeister, Gebäudeversicherung, Wartung von Heizung oder Aufzug – und bei einer Zentralheizung die Heizkosten.
Verwaltung
Die Vergütung der WEG-Verwaltung sowie Nebenkosten der Verwaltung wie Kontoführung oder die Kosten der Eigentümerversammlung.
Laufende Erhaltung
Kleinere Reparaturen und Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum, die aus dem laufenden Haushalt bezahlt werden.
Erhaltungsrücklage
Der Sparanteil der Gemeinschaft für größere Maßnahmen – etwa Dach, Fassade oder Heizungsanlage. Das Ansammeln einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung.
Nicht im Hausgeld enthalten sind die Kosten Ihrer eigenen Wohnung – zum Beispiel Ihr Haushaltsstrom oder Reparaturen innerhalb des Sondereigentums. Auch die Grundsteuer zahlen Eigentümer in der Regel direkt an die Gemeinde.
Verteilung
Wie das Hausgeld berechnet und verteilt wird
Der gesetzliche Maßstab ist der Miteigentumsanteil: Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Wer eine größere Wohnung besitzt, hat meist einen größeren Anteil – und zahlt entsprechend mehr.
Davon gibt es drei wichtige Abweichungen:
- Gemeinschaftsordnung: Sie kann andere Schlüssel festlegen, etwa nach Wohnfläche oder nach Einheiten.
- Beschluss: Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
- Heizkosten: Sie werden nach der Heizkostenverordnung überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet.
Wie hoch das Hausgeld ausfällt, hängt deshalb ganz vom Haus ab: von Alter und Zustand, von der Ausstattung (Aufzug, Tiefgarage, große Außenanlagen) und davon, wie viel die Gemeinschaft für künftige Maßnahmen zurücklegt. Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch ein gutes Zeichen – manchmal fehlt schlicht die Rücklage.
Für Vermieter
Hausgeld und Nebenkosten sind nicht dasselbe
Ist die Wohnung vermietet, zahlt der Mieter Nebenkosten an den Vermieter – der Vermieter zahlt Hausgeld an die Gemeinschaft. Die beiden Beträge decken sich nicht, denn auf den Mieter dürfen nur Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung umgelegt werden. Ausdrücklich nicht dazu gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV:
- Verwaltungskosten – also auch die Vergütung der Hausverwaltung,
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bleibt beim Eigentümer. Für Vermieter heißt das: Aus der Jahresabrechnung der WEG muss eine eigene Betriebskostenabrechnung für den Mieter entstehen, die nur die umlagefähigen Positionen enthält. Sie muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 BGB).
Diese Aufgabe übernimmt auf Wunsch unsere Sondereigentumsverwaltung.
Am Jahresende
Jahresabrechnung, Nachschuss und Sonderumlage
Das Hausgeld ist ein Vorschuss. Nach Ablauf des Kalenderjahres stellt der Verwalter die Jahresabrechnung auf. Die Wohnungseigentümer beschließen dann über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG): Waren die Kosten höher als geplant, zahlen die Eigentümer nach – waren sie niedriger, werden die Vorschüsse entsprechend angepasst.
Dazu erhält jeder Eigentümer den Vermögensbericht, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält (§ 28 Abs. 4 WEG).
Reichen laufende Mittel und Rücklage für eine Maßnahme nicht aus, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen – eine einmalige zusätzliche Zahlung aller Eigentümer.
Wie Sie die Abrechnung prüfen, lesen Sie im Ratgeber Jahresabrechnung der WEG prüfen. Welche Aufgaben die Verwaltung dabei hat, steht unter Was macht ein WEG-Verwalter? – und was unsere WEG-Verwaltung umfasst, auf der Leistungsseite.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Hausgeld – kurz erklärt
Was ist Hausgeld?
Hausgeld ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft zahlt. Damit werden die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums gedeckt und die Erhaltungsrücklage aufgebaut. Die Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, über dessen Vorschüsse die Eigentümerversammlung beschließt.
Ist Hausgeld dasselbe wie Nebenkosten?
Nein. Nebenkosten zahlt ein Mieter an seinen Vermieter – und zwar nur die umlagefähigen Betriebskosten. Das Hausgeld zahlt der Eigentümer an die Gemeinschaft; es enthält zusätzlich Positionen, die nicht umlagefähig sind, vor allem Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Das Hausgeld ist deshalb in der Regel höher als die Nebenkosten-Vorauszahlung des Mieters.
Wie wird das Hausgeld auf die Eigentümer verteilt?
Nach dem Gesetz trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes vorsehen, und die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen. Heizkosten werden überwiegend nach Verbrauch abgerechnet.
Muss ich Hausgeld auch zahlen, wenn meine Wohnung leer steht?
Ja. Das Hausgeld schulden Sie als Eigentümer der Gemeinschaft – unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist, leer steht oder der Mieter nicht zahlt.
Was passiert, wenn das Hausgeld nicht ausgereicht hat?
Nach Ablauf des Kalenderjahres stellt der Verwalter die Jahresabrechnung auf. Auf dieser Grundlage beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Reichen die Mittel für eine größere Maßnahme nicht, kann die Gemeinschaft zusätzlich eine Sonderumlage beschließen.
Kann ich das Hausgeld steuerlich absetzen?
Bei einer vermieteten Wohnung können die Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen, grundsätzlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage gelten Besonderheiten. Bitte klären Sie die Einzelheiten mit Ihrer Steuerberatung.