Ratgeber
Mieterhöhung richtig durchsetzen
Eine marktgerechte Miete sichert Ihre Rendite – aber nur, wenn die Erhöhung formal sauber ist. Welche Fristen, Grenzen und Formvorschriften gelten und welche Wege es gibt.
Die kurze Antwort
Der häufigste Weg ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei gelten Sperrfrist, Kappungsgrenze, eine Begründung und die Textform. Daneben gibt es Staffel- und Indexmiete sowie die Erhöhung nach einer Modernisierung.
Viele Vermieter scheuen die Mieterhöhung – aus Sorge vor Formfehlern oder vor Ärger mit dem Mieter. Dabei ist sie kein Hexenwerk, wenn man die Regeln kennt. Eine unterbliebene Anpassung kostet dagegen über die Jahre viel Rendite. Hier sind die vier Wege und ihre Spielregeln.
Weg 1: Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Standardfall nach § 558 BGB – wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.
Hier müssen vier Dinge zusammenkommen:
- Sperrfrist: Die Miete war zuletzt mindestens 15 Monate unverändert, und seit der letzten Erhöhung sind zwölf Monate vergangen.
- Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen – in angespannten Wohnungsmärkten um höchstens 15 Prozent (siehe Kappungsgrenze).
- Obergrenze: Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden.
- Begründung & Form: in Textform, begründet durch Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
Nach Zugang hat der Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem Monat danach; stimmt er nicht zu, bleibt die Klage auf Zustimmung.
Weg 2: Staffelmiete
Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Erhöhungen schon im Mietvertrag – mit konkreten Beträgen und Zeitpunkten. Vorteil: Sie läuft automatisch, ohne Zustimmungsverlangen und ohne Kappungsgrenze. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr halten und als Betrag ausgewiesen sein.
Weg 3: Indexmiete
Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Steigen die Preise, dürfen Sie die Miete entsprechend anpassen – ebenfalls ohne Kappungsgrenze, aber nur, wenn die Indexmiete im Vertrag vereinbart ist und zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr liegt.
Weg 4: Mieterhöhung nach Modernisierung
Haben Sie modernisiert – etwa energetisch saniert oder den Wohnkomfort verbessert –, dürfen Sie jährlich acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Es gilt eine eigene Kappung je Quadratmeter, und die Maßnahme muss rechtzeitig angekündigt sowie die Erhöhung nachvollziehbar erläutert werden. Mehr dazu im Lexikon unter Modernisierungsmieterhöhung.
Vorsicht bei der Neuvermietung: Mietpreisbremse
Diese Regeln betreffen laufende Mietverhältnisse. Bei einer Neuvermietung kann in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten zusätzlich die Mietpreisbremse greifen, welche die Anfangsmiete begrenzt. Prüfen Sie vor jeder Neuvermietung, ob und in welcher Höhe sie für Ihr Objekt gilt.
Rechtssicher statt riskant
An Mieterhöhungen scheitert es im Alltag oft an Kleinigkeiten: falsche Frist, unzureichende Begründung, überschrittene Kappungsgrenze. Dann ist das Verlangen unwirksam und muss neu gestellt werden – wertvolle Monate gehen verloren. Eine Mietverwaltung prüft regelmäßig, ob Ihre Mieten noch marktgerecht sind, und setzt Erhöhungen form- und fristgerecht um. Was eine Verwaltung sonst noch leistet, lesen Sie unter Was macht eine Mietverwaltung?
Häufige Fragen
Mieterhöhung – kurz erklärt
Wie oft und um wie viel darf ich die Miete erhöhen?
Bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss die Miete vorher 15 Monate unverändert gewesen sein, und innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 Prozent steigen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent (Kappungsgrenze). Zusätzlich darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden.
Wie muss ich eine Mieterhöhung begründen?
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet sein – in der Regel durch einen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank. Ohne wirksame Begründung muss der Mieter nicht zustimmen.
Was ist die Zustimmungsfrist des Mieters?
Der Mieter hat nach Zugang des Erhöhungsverlangens eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab dem darauffolgenden Monat. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen.
Was ist der Unterschied zu Staffel- und Indexmiete?
Bei einer Staffelmiete sind die Erhöhungen schon im Mietvertrag mit festen Beträgen und Zeitpunkten vereinbart, bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Beide laufen ohne gesondertes Zustimmungsverlangen und ohne Kappungsgrenze – dafür müssen sie von Anfang an im Vertrag stehen.
Kann ich nach einer Modernisierung die Miete erhöhen?
Ja. Nach einer Modernisierung dürfen Sie acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten jährlich auf die Miete umlegen (§ 559 BGB), begrenzt durch eine eigene Kappung je Quadratmeter. Die Maßnahme muss vorher angekündigt und die Erhöhung schriftlich erläutert werden.