Ratgeber · Gewerbe
Indexmiete bei Gewerbe: So passen Sie die Miete richtig an
Die Indexklausel schützt Ihre Gewerbemiete vor Geldentwertung – aber nur, wenn sie wirksam ist und Sie die Anpassung auch geltend machen. Stand: Oktober 2026.
Von Marc-André LasarzInhaber Malos Immobilien · Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK)Das Wichtigste in Kürze
- Bei Gewerbe richtet sich die Indexmiete nach dem Preisklauselgesetz und dem Vertrag – nicht nach § 557b BGB.
- Wirksam ist eine automatische Indexklausel im Mietvertrag vor allem dann, wenn der Vertrag langfristig gebunden ist (in der Regel mindestens zehn Jahre).
- Die Klausel muss in beide Richtungen wirken: Steigt der Index, steigt die Miete – sinkt er, sinkt sie.
- Gerechnet wird mit Indexwerten auf derselben Basis; „Punkte“ und „Prozent“ sind nicht dasselbe.
- Viele Klauseln wirken erst ab der Erklärung des Vermieters – wer nicht nachrechnet, verschenkt Geld.
Grundlagen
Was eine Indexmiete bei Gewerbe ist
Bei einer Indexmiete ist die Miete an die Entwicklung eines Preisindex gekoppelt – fast immer an den Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt jeden Monat veröffentlicht. Steigen die Preise, darf die Miete im gleichen Verhältnis steigen. Im Gewerbemietvertrag spricht man meist von einer Wertsicherungsklausel.
Drei Arten von Klauseln sind verbreitet:
- Gleitklausel: Die Miete passt sich automatisch an, sobald der Index eine bestimmte Veränderung erreicht – zum Beispiel fünf Prozent. Das ist der häufigste Fall und unterliegt dem Preisklauselgesetz.
- Leistungsvorbehalt: Ändert sich der Index, wird die Miete neu verhandelt; es gibt Spielraum, keine feste Formel.
- Staffel: Feste Erhöhungen zu festen Terminen, ganz ohne Index.
Wirksamkeit
Wann die Klausel wirksam ist
Das Preisklauselgesetz verbietet automatische Preisklauseln grundsätzlich – und erlaubt sie unter anderem bei langfristigen Verträgen. Für Gewerbemietverträge heißt das in der Praxis:
- Der Vertrag läuft mindestens zehn Jahre, oder
- der Vermieter verzichtet für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung, oder
- der Mieter kann die Laufzeit durch eine Option auf mindestens zehn Jahre verlängern.
Dazu muss die Klausel hinreichend bestimmt sein und darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen – sie muss also auch Senkungen vorsehen. Ein Verstoß führt nicht sofort zur Unwirksamkeit: Erst wenn ein Gericht ihn rechtskräftig feststellt, gilt die Klausel nicht mehr, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Lassen Sie neue Verträge trotzdem sorgfältig formulieren.
Rechenweg
So berechnen Sie die neue Miete
Neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand
Beispiel mit erfundenen Zahlen: Die Nettomiete beträgt 2.000 Euro. Bei der letzten Anpassung stand der Index bei 110,0, heute bei 116,6. Die Veränderung beträgt 6,0 Prozent – die Klausel greift ab 5 Prozent. Neue Miete: 2.000 × 116,6 ÷ 110,0 = 2.120 Euro.
Darauf sollten Sie achten:
- Punkte oder Prozent: Steht im Vertrag „Punkte“, zählt der Abstand der Indexwerte (hier 6,6 Punkte), bei „Prozent“ die prozentuale Veränderung (hier 6,0 Prozent).
- Gleiche Basis: Alter und neuer Wert müssen auf demselben Basisjahr beruhen. Wird der Index umgestellt, rechnen Sie beide Werte auf die aktuelle Basis um. Die Zahlen und eine Umrechnungshilfe veröffentlicht das Statistische Bundesamt.
- Richtige Monate: Maßgeblich sind die Monate, die der Vertrag nennt – meist der Monat der letzten Anpassung und der aktuellste veröffentlichte Monat.
Geltend machen
Die neue Miete verlangen
Ob die neue Miete automatisch gilt oder erst nach einer Erklärung, steht in der Klausel. Wirkt sie automatisch, schuldet der Mieter die höhere Miete ab dem vereinbarten Zeitpunkt; Rückstände verjähren in der Regel nach drei Jahren zum Jahresende. Ist eine Erklärung vorgesehen, gilt die Erhöhung meist erst ab dem Folgemonat.
In beiden Fällen gehört zur Mitteilung an den Mieter eine nachvollziehbare Berechnung: alte Miete, die verwendeten Indexwerte mit Monat und Basisjahr, die Veränderung und die neue Miete – gegebenenfalls zuzüglich Umsatzsteuer.
Vorsicht
Fünf typische Fehler
Anpassung verschlafen
Viele Klauseln wirken nicht von selbst, sondern erst ab der Erklärung des Vermieters. Wer jahrelang nicht nachrechnet, verliert die Erhöhung für diese Zeit.
Punkte und Prozent verwechselt
Eine Klausel, die bei „10 Punkten“ Veränderung greift, ist etwas anderes als eine bei „10 Prozent“. Bei hohen Indexständen liegen die Schwellen weit auseinander.
Altes Basisjahr weiterverwendet
Das Statistische Bundesamt stellt den Index regelmäßig auf ein neues Basisjahr um. Rechnet man alte und neue Werte durcheinander, stimmt das Ergebnis nicht.
Nur nach oben gedacht
Eine Klausel muss die Miete auch bei sinkendem Index anpassen. Eine Gleitklausel, die nur Erhöhungen vorsieht, benachteiligt den Mieter unangemessen.
Umsatzsteuer vergessen
Wurde zur Umsatzsteuer optiert, muss sie auch auf die erhöhte Miete korrekt ausgewiesen werden – sonst kann der Mieter die Vorsteuer nicht ziehen.
Malos Immobilien
Fristen und Indexstände im Blick
Bei der Verwaltung von Gewerbeimmobilien legen wir für jeden Mietvertrag die Termine fest an: Laufzeiten, Optionen und Wertsicherungsklauseln. Wir prüfen die Indexstände, berechnen die Anpassung und machen sie rechtzeitig gegenüber dem Mieter geltend. Für Wohnungen gelten eigene Regeln – siehe Mieterhöhung richtig durchsetzen.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Lassen Sie neue Wertsicherungsklauseln von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt prüfen.
Häufige Fragen
Indexmiete bei Gewerbe – kurz erklärt
Ist eine Indexmiete im Gewerbemietvertrag erlaubt?
Ja, wenn die Voraussetzungen des Preisklauselgesetzes erfüllt sind. Für Mietverträge heißt das vor allem: Der Vertrag läuft mindestens zehn Jahre, der Vermieter verzichtet für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung oder der Mieter kann die Laufzeit durch eine Option auf mindestens zehn Jahre verlängern. Außerdem muss die Klausel an einen zulässigen Index gekoppelt sein – üblich ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts – und darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen.
Was passiert, wenn die Indexklausel nicht den Vorgaben entspricht?
Nach dem Preisklauselgesetz wird eine unzulässige Klausel erst unwirksam, wenn ein Gericht den Verstoß rechtskräftig festgestellt hat – es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart. Bis dahin bleiben Anpassungen wirksam. Auf diese Ausnahme sollten Sie sich trotzdem nicht verlassen.
Wie berechne ich die neue Miete?
Neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ Indexstand bei der letzten Anpassung (bzw. bei Vertragsbeginn). Maßgeblich sind die Monate, die der Vertrag nennt, und Indexwerte auf derselben Basis.
Gilt § 557b BGB auch für Gewerbe?
Nein. § 557b BGB regelt die Indexmiete bei Wohnraum – mit Mindestabstand von einem Jahr zwischen zwei Anpassungen und Erklärung in Textform. Bei Gewerbe gelten das Preisklauselgesetz und das, was im Vertrag steht.
Kann ich die Erhöhung rückwirkend verlangen?
Das hängt von der Klausel ab. Wirkt sie automatisch, schuldet der Mieter die erhöhte Miete ab dem vereinbarten Zeitpunkt – auch wenn der Vermieter es erst später bemerkt. Nachforderungen verjähren dann in der Regel nach drei Jahren zum Jahresende. Sieht die Klausel eine Erklärung des Vermieters vor, gilt die neue Miete meist erst ab dem Folgemonat danach.
Quellen
Rechtsgrundlagen zum Nachlesen
Die in diesem Ratgeber genannten Vorschriften im amtlichen Wortlaut – bereitgestellt vom Bundesministerium der Justiz auf gesetze-im-internet.de.
- § 1 PrKG – Grundsätzliches Verbot von Preisklauseln, Leistungsvorbehalt
- § 2 PrKG – Ausnahmen, Bestimmtheit, unangemessene Benachteiligung
- § 3 PrKG – Langfristige Verträge, u. a. Mietverträge mit zehn Jahren Bindung
- § 8 PrKG – Unwirksamkeit erst ab rechtskräftiger Feststellung
- § 557b BGB – Indexmiete bei Wohnraum (zum Vergleich)
- § 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren
- Statistisches Bundesamt – Verbraucherpreisindex für Deutschland
Gesetze ändern sich. Maßgeblich ist immer der aktuelle Gesetzestext; dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.