Ratgeber
Mehrfamilienhaus geerbt: selbst verwalten oder Hausverwaltung beauftragen?
Mit dem Erbe werden Sie über Nacht Vermieter. Was jetzt zu tun ist, welche Pflichten Sie übernehmen – und woran Sie erkennen, welcher Weg zu Ihnen passt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietverträge laufen weiter: Als Erbe treten Sie in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein (§ 1922 BGB).
- Erste Schritte: Unterlagen sichten, Versicherungsschutz prüfen, Mieter informieren, Grundbuch berichtigen lassen.
- In einer Erbengemeinschaft wird das Haus gemeinschaftlich verwaltet (§ 2038 BGB) – das braucht klare Absprachen.
- Selbst verwalten spart das Verwalterhonorar, kostet aber Zeit und verlangt Kenntnisse bei Abrechnung, Mietrecht und Technik.
- Verwaltungskosten sind nicht auf Mieter umlegbar, aber als Werbungskosten absetzbar.
Ausgangslage
Was mit dem Erbfall auf Sie übergeht
Ein geerbtes Mehrfamilienhaus ist kein leeres Blatt. Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Verstorbenen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB) – und damit alles, was am Haus hängt: die laufenden Mietverhältnisse, die Mietkautionen, Verträge mit Versorgern, Handwerkern und Versicherungen, eventuell ein Darlehen und ein Vertrag mit einer Hausverwaltung.
Für die Mieter ändert sich rechtlich nichts: Ihre Verträge gelten weiter, zu denselben Bedingungen. Für Sie ändert sich viel – Sie sind ab sofort Vermieter, mit allen Pflichten, die dazugehören.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
Diese sechs Punkte sollten Sie in den ersten Wochen angehen – unabhängig davon, wie Sie sich später entscheiden.
1. Unterlagen sichten
Suchen Sie Mietverträge mit allen Nachträgen, Nachweise über die Mietkautionen, die letzten Betriebskostenabrechnungen, Versicherungspolicen, Wartungs- und Dienstleisterverträge, Darlehensunterlagen und – falls vorhanden – den Vertrag mit der bisherigen Hausverwaltung zusammen.
2. Versicherungsschutz prüfen
Klären Sie mit dem Versicherer, dass die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht weiterlaufen, und melden Sie den Eigentümerwechsel.
3. Mieter informieren
Teilen Sie den Mietern schriftlich mit, wer jetzt Vermieter und Ansprechpartner ist und auf welches Konto die Miete künftig zu zahlen ist. Legen Sie einen Nachweis Ihrer Erbenstellung bei, damit die Mieter sicher sein können, an den Richtigen zu zahlen.
4. Grundbuch berichtigen lassen
Mit dem Erbfall sind Sie Eigentümer geworden – das Grundbuch ist aber noch unrichtig. Für die Berichtigung brauchen Sie einen Erbschein; beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, genügen in der Regel diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 GBO).
5. Konten, Versorger und Dienstleister umstellen
Mietkonto, Daueraufträge und Lastschriften für Grundbesitzabgaben, Versicherungen, Allgemeinstrom, Wasser und Wartungsfirmen müssen auf die Erben umgestellt werden.
6. Zustand des Hauses aufnehmen
Gehen Sie das Haus einmal vollständig ab – Dach, Keller, Heizung, Treppenhaus, Außenanlagen. Notieren Sie, was sofort erledigt werden muss, und was in den nächsten Jahren ansteht.
Erbengemeinschaft
Wenn das Haus mehreren gehört
Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben dann gemeinschaftlich zu; jeder Miterbe ist verpflichtet, an Maßnahmen mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind (§ 2038 Abs. 1 BGB).
- Laufende Verwaltung: Sie kann mit Stimmenmehrheit beschlossen werden; die Mehrheit richtet sich nach der Größe der Anteile (§ 2038 Abs. 2 in Verbindung mit § 745 BGB).
- Notwendige Erhaltung: Was zur Erhaltung des Hauses notwendig ist, darf jeder Miterbe auch ohne die anderen veranlassen.
- Wesentliche Veränderungen: Sie können nicht gegen den Willen einzelner Miterben beschlossen werden.
In der Praxis scheitert es selten am Gesetz, sondern am Alltag: Wer nimmt den Anruf des Mieters an? Wer unterschreibt den Handwerkerauftrag? Wer erstellt die Abrechnung? Eine neutrale Verwaltung, die allen Miterben gleichermaßen berichtet, nimmt hier viel Konfliktstoff heraus.
Option 1
Selbst verwalten: Was das konkret bedeutet
Selbstverwaltung ist machbar – vor allem bei einem gepflegten Haus, wenn Sie vor Ort wohnen und Zeit mitbringen. Diese Aufgaben kommen regelmäßig auf Sie zu:
- Mieteingänge überwachen, Rückstände anmahnen
- jährliche Betriebs- und Heizkostenabrechnung erstellen – sie muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 Abs. 3 BGB)
- Mietkautionen getrennt vom eigenen Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB)
- Ansprechpartner für Mieter sein: Reparaturmeldungen, Fragen, Beschwerden
- Handwerker beauftragen, Angebote vergleichen, Arbeiten abnehmen
- Wartungen und Sicherheitsprüfungen im Blick behalten, Verkehrssicherungspflichten erfüllen (z. B. Winterdienst, Beleuchtung)
- Mieterwechsel abwickeln: Kündigung, Wohnungsabnahme, Neuvermietung, Übergabeprotokoll
- Mieten regelmäßig prüfen und Mieterhöhungen form- und fristgerecht erklären
- Versicherungsschäden melden und abwickeln
- Einnahmen und Ausgaben für die Steuererklärung aufbereiten
Was dafür spricht: Sie sparen das Verwalterhonorar, behalten jede Entscheidung selbst in der Hand und kennen Ihr Haus und Ihre Mieter persönlich.
Was dagegen spricht: Der Zeitaufwand ist schwer planbar – ein Rohrbruch richtet sich nicht nach Ihrem Kalender. Fehler bei Fristen und Formvorschriften gehen zu Ihren Lasten, etwa wenn eine Betriebskostenabrechnung zu spät kommt. Und wer weiter weg wohnt, ist im Ernstfall nicht schnell genug vor Ort.
Option 2
Hausverwaltung beauftragen: Was Sie abgeben – und was nicht
Eine Mietverwaltung übernimmt das Tagesgeschäft: Mieterbetreuung, Mieteingang und Mahnwesen, Abrechnungen, Handwerker, Neuvermietung. Sie bleiben Eigentümer und entscheiden über alles Wesentliche – etwa größere Instandsetzungen. Bei uns werden Sie nur einbezogen, wenn eine Entscheidung wirklich Sie als Eigentümer betrifft.
Was dafür spricht: Sie gewinnen Zeit, haben eingespielte Abläufe und ein Handwerkernetzwerk vor Ort – und in einer Erbengemeinschaft eine neutrale Stelle, die allen gleich berichtet.
Was dagegen spricht: Die Verwaltung kostet Geld, und Sie können das Honorar nicht auf die Mieter umlegen – wohl aber steuerlich als Werbungskosten absetzen. Was marktüblich ist, lesen Sie im Ratgeber Was kostet eine Hausverwaltung?
Entscheidungshilfe
Fünf Fragen, die Ihnen die Antwort geben
- Wohnen Sie in der Nähe? Wer nicht kurzfristig am Haus sein kann, braucht jemanden vor Ort.
- Haben Sie regelmäßig Zeit? Nicht nur einmal im Jahr für die Abrechnung, sondern auch spontan, wenn etwas passiert.
- Fühlen Sie sich bei Abrechnung und Mietrecht sicher? Fristen und Formvorschriften verzeihen wenig.
- Gehört das Haus mehreren? Je mehr Miterben, desto wertvoller ist eine neutrale Verwaltung.
- In welchem Zustand ist das Haus? Ein Sanierungsstau bedeutet viel Koordination mit Handwerkern.
Beantworten Sie zwei oder mehr dieser Fragen mit einem Zögern, lohnt sich zumindest ein unverbindliches Gespräch. Beim kostenfreien Objekt-Check sehen wir uns Mieten, Nebenkosten und Zustand Ihres Hauses an – danach können Sie in Ruhe entscheiden.
Was unsere Mietverwaltung umfasst, lesen Sie auf der Leistungsseite. Gibt es bereits eine Verwaltung, mit der Sie unzufrieden sind, hilft die Checkliste Verwalterwechsel.
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall – insbesondere nicht zu erbrechtlichen und steuerlichen Fragen.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus geerbt – kurz erklärt
Was passiert mit den Mietverträgen, wenn ich ein Mehrfamilienhaus erbe?
Die Mietverträge bestehen unverändert fort. Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Verstorbenen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB) – damit treten Sie in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein, einschließlich der Mietkautionen und der noch offenen Betriebskostenabrechnungen.
Wir haben das Haus zu mehreren geerbt – wer entscheidet?
Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB). Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung können mit Stimmenmehrheit beschlossen werden, die sich nach der Größe der Erbteile richtet; wesentliche Veränderungen brauchen alle. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe auch allein treffen. Erträge werden grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung geteilt.
Muss ich die bisherige Hausverwaltung behalten?
Gab es bereits eine Verwaltung, läuft deren Vertrag in der Regel zunächst weiter. Ob und wann Sie wechseln können, ergibt sich aus der Laufzeit und der Kündigungsfrist im Verwaltervertrag. Einzelheiten finden Sie in unserem Ratgeber „Hausverwaltung kündigen“.
Kann ich die Kosten einer Hausverwaltung auf die Mieter umlegen?
Nein. Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung nicht zu den Betriebskosten. Als Vermieter können Sie das Verwalterhonorar aber als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.
Ab wann lohnt sich eine Hausverwaltung für ein geerbtes Mehrfamilienhaus?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Erfahrungsgemäß lohnt sie sich besonders, wenn Sie nicht vor Ort wohnen, wenig Zeit haben, das Haus mehreren Erben gehört oder Sie sich bei Abrechnung und Mietrecht nicht sicher fühlen.
Verwalten, verkaufen oder erst einmal bewerten lassen?
Das hängt von Ihren Plänen und denen Ihrer Miterben ab. Eine Verwaltung verschafft Ihnen Zeit, in Ruhe zu entscheiden – die Mieten laufen weiter, das Haus bleibt in Ordnung. Wenn Sie eine Bewertung oder einen Verkauf erwägen, stellen wir auf Wunsch den Kontakt zu unseren Partnern her.