Ratgeber
Eigentümerversammlung: Ablauf, Fristen & Beschlüsse
Die jährliche Eigentümerversammlung ist das wichtigste Entscheidungsgremium einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Wer Ablauf und Fristen kennt, trifft bessere Entscheidungen – und vermeidet angreifbare Beschlüsse.
Die kurze Antwort
Der Verwalter lädt mindestens einmal jährlich mit drei Wochen Frist in Textform ein. Die Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig, die meisten Beschlüsse fallen mit einfacher Mehrheit. Jeder Beschluss wird protokolliert; wer ihn anfechten will, hat dafür einen Monat Zeit.
Mit der WEG-Reform (WEMoG) hat sich 2020 einiges verändert – vor allem bei Beschlussfähigkeit und Mehrheiten. Dieser Ratgeber führt Sie durch den Ablauf, so wie er heute gilt. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, hilft aber, Versammlungen sicher vorzubereiten und mitzugestalten.
1. Einberufung und Einladung
Die Versammlung beruft der Verwalter ein – mindestens einmal pro Jahr. Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer schriftlich und unter Angabe des Zwecks eine Versammlung, muss er ebenfalls einberufen.
- Frist: in der Regel drei Wochen vorher (seit der Reform verlängert von zwei auf drei Wochen).
- Form: Textform genügt – also auch per E-Mail, nicht zwingend per Brief.
- Tagesordnung: Die zu behandelnden Punkte müssen in der Einladung so konkret benannt sein, dass sich jeder Eigentümer vorbereiten kann.
2. Beschlussfähigkeit – das Quorum ist entfallen
Früher war die Versammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war – fehlten genug Eigentümer, musste eine Zweitversammlung her. Das ist vorbei:
Heute ist die Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen Eigentümer beschlussfähig. Das macht die Gemeinschaft handlungsfähiger – bedeutet aber auch: Wer nicht teilnimmt und niemanden bevollmächtigt, überlässt die Entscheidungen den Anwesenden. Die Teilnahme oder eine Vollmacht lohnt sich daher.
3. Beschlüsse und Mehrheiten
Im Kern gelten drei Grundsätze:
- Einfache Mehrheit für die meisten Beschlüsse – mehr Ja- als Nein-Stimmen der abgegebenen Stimmen genügen.
- Bauliche Veränderungen können seit der Reform grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden; die Kostentragung richtet sich dann nach den gesetzlichen Regeln.
- Umlaufbeschluss ohne Versammlung ist möglich, erfordert aber grundsätzlich die Zustimmung aller. Für einen einzelnen Gegenstand kann die Versammlung beschließen, dass dabei die einfache Mehrheit genügt.
Welche Rolle der Verwalter bei Vorbereitung und Umsetzung spielt, lesen Sie im Ratgeber Was macht ein WEG-Verwalter?
4. Protokoll, Beschluss-Sammlung und Anfechtung
- Protokoll: Über jede Versammlung wird ein Protokoll erstellt und allen Eigentümern zugänglich gemacht.
- Beschluss-Sammlung: Der Verwalter führt eine fortlaufende Sammlung aller Beschlüsse – sie ist für Eigentümer jederzeit einsehbar und wichtig, etwa beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung.
- Anfechtung: Eine Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung einzureichen und innerhalb von zwei Monaten zu begründen. Diese Fristen sind strikt.
Wie Sie die Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung sinnvoll prüfen, zeigt der Ratgeber Jahresabrechnung der WEG prüfen. Für den Verwaltungsbeirat lohnt sich außerdem unsere Seite Für Beiräte.
Häufige Fragen
Eigentümerversammlung – kurz erklärt
Wie oft muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?
Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Darüber hinaus kann eine außerordentliche Versammlung nötig werden, etwa bei dringenden Entscheidungen. Auch wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer es schriftlich unter Angabe des Zwecks verlangt, muss einberufen werden.
Welche Frist gilt für die Einladung zur Eigentümerversammlung?
Seit der WEG-Reform beträgt die Einladungsfrist in der Regel drei Wochen (vorher zwei Wochen). Die Einladung erfolgt in Textform – also zum Beispiel per Brief oder E-Mail – mit Angabe der Tagesordnungspunkte. Nur in dringenden Fällen darf die Frist kürzer sein.
Ist die Versammlung nur beschlussfähig, wenn genug Eigentümer da sind?
Nein, das frühere Quorum ist mit der WEG-Reform entfallen. Die Eigentümerversammlung ist heute unabhängig von der Zahl der erschienenen oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig. Damit entfällt die früher oft nötige Zweitversammlung – was Beschlüsse deutlich erleichtert.
Welche Mehrheit ist für einen Beschluss nötig?
Die meisten Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit gefasst – es zählt die Mehrheit der abgegebenen Ja- gegenüber den Nein-Stimmen. Seit der Reform können auch bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden; wer die Kosten trägt, richtet sich dann nach den gesetzlichen Regeln. Für einzelne Themen kann die Gemeinschaftsordnung abweichende Mehrheiten vorsehen.
Kann ich einen Beschluss anfechten, mit dem ich nicht einverstanden bin?
Ja. Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Diese Fristen sind entscheidend – wird die Monatsfrist versäumt, gilt der Beschluss als bestandskräftig. Ob eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat, sollten Sie anwaltlich prüfen lassen.
Darf ich online an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Eigentümer online an der Präsenzversammlung teilnehmen dürfen (hybride Versammlung). Seit einer Gesetzesänderung sind unter bestimmten Voraussetzungen und per qualifiziertem Beschluss auch rein virtuelle Versammlungen möglich. Ob und wie das in Ihrer WEG gilt, hängt vom jeweiligen Beschluss ab.